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2018年12月25日フラット35で住宅ローンを借りている場合は任意売却できないのか?

フラット35で住宅ローンを借りている場合は任意売却できないのか?

フラット35では、ローンの返済が困難になったときは、任意売却をすることを推奨しております。フラット35融資物件の任意売却についても、通常の任意売却の手続きは大きく変わりません。

 

フラット35とは?

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構の提携による、最長35年の長期固定金利住宅ローンです。通常の住宅ローンで必要となる保証料や繰上返済手数料などが無料で、金利の変動がなく、場合によっては低金利になることもある住宅ローンです。

また、団体信用生命保険の加入が義務づけられていないので、保険に加入できない方でも利用することができます。住宅金融支援機構独自の技術基準を定めて物件検査を行なっているため、品質にも安心が持てます。

 

フラット35のメリットはには以下のようなメリットがある

1.金利が固定
2.保証料・繰上返済手数料が無料
3.団体信用生命保険が任意
4.保証人が不要

 

フラット35でローンを組んだ場合での任意売却の流れ

住宅ローンを滞納した場合は、「住宅金融支援機構」から督促を受けることになります。支払いの滞納期間が1ヵ月続くと、はがきによる督促状が送られ、住宅ローンを5~6ヶ月滞納すると、任意売却に関する資料が送られてきます。フラット35には、任意売却のパンフレットが存在しますので、そこに任意売却をすることになった場合の手順などが記載されているので確認する必要があります。

1.「住宅金融支援機構」から督促
2.「返済に関する提案」が書かれた書類
督促状が届いてから1〜2ヶ月経ったあとに届きます。
3.「任意売却パンフレット」が届く
「任意売却パンフレット|住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)
4.仲介業者を選定
5.「任意売却に関する申出書」の提出
6.物件調査・価格査定
7.売出価格の確認
8.媒介契約の締結
9.販売活動開始
10.購入希望者選定・抵当権抹消応諾の審査
11.売買契約の締結
12.代金決済(所有権移転)

 

フラット35と通常の住宅ローンの、任意売却の手続きの違いって?

基本的には通常の任意売却と大きく違うということはありません。ただ、住宅金融支援機構の場合は、住宅金融支援機構の独自の決まりを守って手続きを進めなければならない部分があるため、通常の任意売却と進め方が少し異なる部分があります。

・不動産会社との契約は専属専任媒介契約か、専任媒介契約のどちらかと決められている
媒介契約は、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類存在します。フラット35の場合は契約方法の指定があります。

・「②任意売却に関する申出書の提出」が必要
任意売却を行うことを決めたら、住宅金融支援機構の任意売却パンフレットにある「任意売却に関する申出書」の提出が必要です。

・毎月1回「販売活動状況報告書」を提出する
この書類は任意売却手続きを依頼した仲介業者(不動産会社)が提出

 

フラット35でローンを組んで、任意売却を行わなかったら?

通常の任意売却の流れと同様で、任意売却を行わなかった際には競売にかけられます。フラット35のケースでは、「住宅金融支援機構」に任意売却の申し出をしなかった場合、競売に移行となります。「住宅金融支援機構」は、住宅ローンの返済を行うことが出来なくなった場合には、競売になる前に任意売却を推奨しています。

 

通常の任意売却とフラット35ローンの任意売却の違い

・フラット35の場合、競売にかけられてからの任意売却は難しい
民間金融機関の住宅ローンであれば、競売にかけられたとしてもその後に任意売却の活動を行うことは可能です。これは、住宅金融支援機構でも同様に競売になった後でも任意売却を行うことは可能ですが、住宅金融支援機構の場合では、競売になってしまった後の任意売却はハードルが高くなり、引越し費用等が貰えない場合がありますので、必ず競売になる前に任意売却を行うようにしましょう。

・債権者が変わらない
任意売却では住宅ローンを滞納すると、金融機関から保証会社へ、保証機関から債権回収会社(サービサー)へと債権が移行していきます。しかしながら、フラット35では、住宅金融支援機構があくまで、債権回収会社(サービサー)に債権の回収を委託しているという形です。そのため、債権者は変わらず住宅金融支援機構ということになります。

・返済できなかった残高は、減額することなくきちんと返済していく必要がある
住宅金融支援機構は公的な機関であるため、債権譲渡や債権放棄は認められておらず、上記のように債権者も移行することはないため、民間金融機関のように減額交渉などを望むことができません。

 

住宅金融支援機構が回収を委託するサービサー

住宅金融支援機構が委託する債権回収会社(サービサー)は以下の3社です。

・エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
・株式会社住宅債権管理回収機構
・日立キャピタル債権回収株式会社

 

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早い段階で任意売却の決断を!

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。