2019年01月08日任意売却で重要となる抵当権抹消の同意とは

任意売却で重要となる抵当権抹消の同意とは

任意売却を行う際には、所有されている不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消することを「抵当権抹消」と呼ぶことが多いです。

抵当権抹消とは、住宅ローンを借りた際に設定された抵当権を解除することです。それを行うために、抵当権者（債権者）に認めてもらうことを抵当権抹消の同意と言います。

なんで抵当権抹消が必要なの？

銀行の抵当権が設定されたままの状態で、売買を行う事も可能（抵当権付売買）ですが、売主が住宅ローンを払えなくなった場合、抵当権者が競売により売却できる権利を有していますので、売買が成立した後に買主の同意がなく競売により売却されると買主の所有権が喪失されてしまいますので、一般的には抵当権を抹消した上で、買主に不動産の所有権を移転することになります。

何らかの事由により、抵当権付売買を行う場合は、それなりに理由があり、買主がリスクを負っても充分にメリットがある場合は、抵当権付売買を行うこともありますが、任意売却の場合は、全ての債権者の同意を得て抵当権を抹消した上で、買主に所有権を移転する事が望ましいです。

抵当権者が複数いる場合は担保抹消料を払って抵当権抹消に同意してもらう

住宅ローンを複数の銀行から借りた場合、不動産に設定された抵当権も同様に複数になります。抵当権者には順位が付いていて、第一抵当権者、第二抵当権者、第三抵当権者、第四抵当権者…と続いて行きます。任意売却では、その順位が高い順に売却代金の配当が行われます。なぜなら競売になった場合の事を抵当権者は想定します。

どういう事かと言うと、第一番抵当権者が2,000万円の債権があり、第二番抵当権者が1,000万円の債権を有していた場合、住宅ローンの合計額が3,000万円になります。この物件が競売により2,000万円で落札された場合、第一番抵当権者が競売落札金額の2,000万円の全額を配当として受取れる権利を有します。

ですので、任意売却でも同様に抵当権の順位が高い第一番抵当権者から配当されるのです。

実際の任意売却のケースでは、第一抵当権者に殆の配当が回り、第二抵当権者以降の後順位抵当権者に配当が回らないのが実情です。但し、配当金が0円では第二抵当権者が抵当権を抹消するメリットがないので、抵当権抹消に応じてもらえません。

では、どうすれば第二抵当権者に抵当権を抹消して貰えるかですが、無い所からお金は取れませんので、 配当が高い第一抵当権者と交渉し、第一抵当権者に入る配当金から一部の資金を拠出してもらう交渉をしなければなりません。その金額はまちまちですが、第二抵当権者にも任意売却に応じるメリットを与えなければ抵当権抹消の応諾を頂けなく、競売になってしまいますので、任意売却会社の経験とノウハウが物を言います。

一般的には、第二抵当権者の抵当権抹消に同意してもらうために、30万前後の担保抹消料を支払って解決します。担保抹消料を別名で「ハンコ代」と呼ぶこともあります。抵当権の抹消に同意してもらってハンコを押してもらうためのお金だからです。

担保抹消料（ハンコ代）の相場

ハンコ代の相場としては、10〜30万円と言われています。住宅金融支援機構が担保の解除料として以下のような基準を設けています。

抵当権者が担保抹消料で解決することに反対してもメリットはない

抵当権者が万が一、担保抹消料をもらって抵当権を抹消することに同意しなかった場合、形式的には競売の申立てができます。しかしながら、競売を申し立てる債権者の配当の見込みが無ければ裁判所に却下されます。

ただし、きちんと配当の見込みが立つことを証明するか、第一抵当権者の同意書があれば競売申立は可能になります。

債権者が抵当権の抹消に同意してくれない場合はどうする？

どうしても後順位抵当権者が抵当権の抹消に同意してくれなかった場合には、「抵当権消滅請求」とうい制度を行うことで、抵当権の抹消をはかります。

手順としては、先に買主に所有権を移転してから、 民法378条に基づいて、買主が抵当権者に「抵当権消滅請求」を要求します。

ここでポイントなのは、売手が手続きを行うわけでなく、買主に所有権が移動してから買主が抵当権の抹消を行うということです。

つまり、どうしても抵当権者が抹消に同意してくれない場合には、買主の協力を得て抵当権の解除に望むことになります。

しかし、これは請求なので強制的なものでなく、債権者は買主が提示した金額を受け取り、抵当権を抹消するか、拒否して競売の手続きに進めるかの選択がありますので要注意です。

抵当権消滅請求とは

抵当権設定後に抵当不動産の所有権を取得した第三者は，競売による差押えの効力の発生前に，抵当権の消滅を請求することができる（民法378条）。

引用：コトバンク

抵当権者が「抵当権消滅請求」に拒否してもメリットはない

担保抹消料のケースと同じように、後順位抵当権者が競売を行なったとしても、配当がなければ裁判所に却下されます。これを「無剰余取消し」といいます。

債権者が完全に無配当であって、これに該当するのであれば、多くの場合には「抵当権消滅請求」に応じる他なくなります。

瑕疵担保責任免責

任意売却での売買契約書の特約条項に抵当権抹消の同意とよく一緒に記載されている内容として瑕疵担保責任免責というものがあります。

瑕疵担保責任とは、買主が購入後に住宅に欠陥が見つかった場合には、売主がその欠陥について賠償金や修理などの責任を負うという内容になります。中古住宅であれば売主は物件引渡し後2年間の瑕疵担保責任を負います。

但し、不動産売買契約書に瑕疵担保責任を免責すると言う条項や特約が記載してあれば、売主は物件引渡し後に瑕疵担保責任を負わないで済みます。

任意売却の場合は、殆ど瑕疵担保責任免責の条項や特約が記載され、売主が負担を負わないようになっております。

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早い段階で任意売却の決断をするのが大切です

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、ご検討してみるのはいかがでしょうか。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、住宅ローンの返済にお悩みの方はご気軽にご相談下さい。

 

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