任意売却で発生した残債の支払い方法は？

2018年06月14日任意売却で発生した残債の支払い方法は？

任意売却をしても、住宅ローンを全額返せなく残ってしまうケースが少なくありません。住宅ローンの残りの借金である「残債」をどのように解決するかについて詳しく説明させて頂きます。

任意売却で払えなかった住宅ローンは支払わなくて良い？

任意売却による不動産の売却代金が住宅ローンの残高に及ばない場合、残ってしまった残債が免除されることはありません。

債務者が住宅ローンを支払えなくなると、債権者は裁判所を通して不動産を売却し住宅ローンの回収を図ろうとします。裁判所による不動産売却は競売により売却されます。

対して任意売却は、住宅ローンが支払えなくなった債務者の意思で不動産を売却する方法です。前者は裁判所が主体となりますが、後者は債権者の同意を得て債務者の意思により進めることができます。

不動産の住宅ローンが支払えなくなった時に用いる任意売却ですが、債務者の意見を無視する強制力のある競売と違い、債務者の意思で判断できるところが魅力の売却方法です。

競売は相場よりも安く売却されることが多いですが、任意売却は相場に近い金額で売却できます。

しかし相場の金額に近いからといって、必ず住宅ローンの残高よりも高く売却できるとは限りません。当然住宅ローン残高より不動産が安く売却されれば、「残債」という任意売却では支払えなかった分の借金が残ってしまうケースがあります。この場合、借金が帳消しになることはなく、債務者が残債を支払わなければなりません。。

どのように支払うかは債権者と債務者との話し合いによって決められますが、債務者自身が交渉すると利息をカットしてもらえなかったり、月々の返済額が高く設定されてしまうなど、思うように行かないケースもありますので、弁護士に依頼して「残債」を解決することが理想です。しかし、住宅ローンが払えないのに弁護士費用の出費は簡単ではないかと思われます。

そこで、明誠商事は任意売却の手数料から弁護士費用の全部または一部を支援金としてお客様にキャッシュバックしており、数多くの方が支援金によって借金を無くしております。是非、明誠商事の任意売却をご利用ください。

残債の支払いは、債権者側の同意があれば少額からの返済が可能？

任意売却後の住宅ローン残債が少額であれば、債権者側の同意を得て月々1万円程度の少額での返済も可能な場合もありますが、残債が300万円や500万円以上になってしまった場合は、月々１万円程度を払っても元金が殆ど減らないため、借金を解決するのに相当な時間を要してしまいます。

残債が多く残ってしまった場合は、弁護士費用を払っても弁護士に債務整理を依頼し早期に借金を解決することが理想です。

弁護士に債務整理を依頼すると借金を０円にしてもらったり、残債の支払いを５分の１まで（500万円の残債を100万円に）減額してもらったり、長期に発生する利息等をカットしてもらえる場合もあります。残債の負担が何十万、何百万も変わってくるケースがあるので、債務者の負担を大幅に減らしてもらえるメリットがあります。

ここでは、残債が少額な場合についてお話させて頂きます。

任意売却は債務者（借りた側）と債権者（貸した側）が、話し合いができることが大きなポイントです。債権者の意向に沿って任意売却を進めていく中で、何度か残債の処理についても話し合いが行われ、債務者が無理のない範囲で支払うことに同意してもらえるケースがあります。

一方、競売の場合は債務者が任意売却に協力的では無いため競売により安く売却され、それに伴い債権者が当初見込んでいた回収額が減り経済的な損失が生じることで、債務者が競売後に支払う月々の返済額を柔軟に対応して貰える可能性は乏しく、月々の返済額が多くなり、今後の生活に影響を及ぼす恐れがあります。

競売での売却により、住宅ローンが残ってしまった場合、裁判を起こされ、預金や給料の差し押さえをされる場合があります。

裁判所から給料の差し押さえ命令がでれば、会社へ連絡され給与を差し押さえられてしまい、毎月の給与から残債支払分の金額が強制的に引かれるようになります。給与を差し押さえられた方の中には、暮らしが立ち行かず最終的に自己破産をされてしまう方もいます。

任意売却の場合は、債権者の合意を得られれば少額から残債を返すことができます。

債権者も債務者に自己破産されるより少額からでもいいからお金を返してほしいと考えます。話し合い次第では月1万円程度という少額返済に同意してもらえることもあります。お金があると思われると債権者は少額からの返済には同意してくれません。少額からの返済を同意してもらうためには見栄を張らずに、現在の困窮具合を分かりやすく伝えることが大切です。

任意売却では売却でかかる諸費用についても話し合いが可能

任意売却の魅力は債権者と債務者が話し合える所です。しかしお金を貸している側と借りている側のみで話し合うと、貸している側が心理的な優位に立ちやすく、借りている側が言われるがままに従うことがあります。そんなことが起きないように、任意売却専門の不動産会社を間に入れることが懸命です。

任意売却専門の不動産会社が仲介することにより、残債の支払い方法や引っ越し時期など債務者本人では言いにくい要望が伝えやすくなります。交渉も有利に進めてくれるため心理的な負担も少なくなります。

任意売却で不動産が売れれば、その不動産に住んでいる方は、原則退去しなければなりません。退去のための引っ越しには当然費用がかかります。交渉次第では任意売却の売却代金から引っ越し費用を捻出することも可能です。それだけではなく抵当権抹消費用や差し押さえされている税金等も、任意売却専門会社が債権者へ交渉し費用を捻出してもらえる場合もございます。

住宅ローンの残債が支払えない場合はどうなるの

任意売却は債権者と債務者が話し合えるため、債権者の同意があれば少額からの返済など、債務者側に負担が少ない方法で残債を返済できる場合がございます。しかしこれはあくまでお金が支払える場合の話です。債権者側が小額からの支払いを拒否したり、債務者側にまったくお金がなく支払えない場合はどうなるのでしょうか。

残債は支払うべき借金です。支払えない場合は、他の借金と同様に給与などが差し押さえられることになります。

それでも支払えない人や支払う気のない人は、自己破産を選択します。ただし自己破産には弁護士費用がかかり、さらに税金の滞納分は免除してもらえないため自己破産をしても支払い義務が発生します。自己破産したからといって、まったくお金を支払わなくて良いわけではありません。

残債が安くなる場合がある？

任意売却後、残債が安くなる人がいます。これはどういうことなのでしょうか。

任意売却しても残債が残ってしまった場合、債権者は債権の回収を図ろうとします。それが長期に渡ったり、債務者の居場所が不明だった場合には、サービサー（債権回収会社）に住宅ローンの債権を売却することがあります。その時の債権売却金額は残債よりも安くなる傾向があります。

サービサーは債権買取金額に自らの利益を上乗せして、債務者へ残債の請求をしますが、買取金額そのものが安ければ、サービサーの利益分を上乗せしても、請求金額が残債金額未満である可能性があり、それにより債務者が支払う残債が減る場合もあります。

但し、債権者がいつサービサーに債権を売却するかやサービサーが残債以下の支払いで応じてもらえるかは不透明ですので、残債が確実に減るとは言い切れません。

任意売却は競売に比べると心理的負担が軽い

競売に比べて任意売却は心理的負担が軽いです。裁判所が介入する競売による不動産売却は強制的に行われます。

裁判所の執行官が自宅に訪問したり、落札目当ての不動産業者が自宅近くに現れるようになると近所の目もごまかせなくなります。どんなに気を付けても、競売情報としてインターネットに自宅が掲載されるため、隠し通すことは難しいです。それにより精神的なストレスがかかり、引っ越しまで耐え忍びながら毎日を過ごします。

それに対して任意売却は、通常の不動産売買と同じ手法をとるため、周辺住人の目も気になりません。また自分の意思で売却を行う事ができます。残債の支払い方法や引っ越し期日などは、債権者側の同意が必要ですが、自分の状況と要望を相手に伝えられるということは、心理的な負担をかなり軽くしてくれます。できることは限られていますが、自分の意思で納得した形で売却を行えることができます。

さらに競売の場合は競売費用が発生します。執行官の費用や不動産鑑定料など一般的な3ＬＤＫのファミリーマンションの場合ですと、およそ120万円程度が掛かります。

この費用は競売での落札金額から優先的に差し引かれます。例えば2,000万円で落札された場合は、2,000万円から売却手数料の120万円を引いて1,880万円が残債への返済になります。通常の売却での手数料は約70万円程ですので、明らかに競売費用の方が高くつきますが、落札価格は一般的な売却金額よりも低下しますので、競売は売却手数料が高いが売却金額は低くなり、残債が多く残ってしまい経済的な損失を被る為、誰も得はしないでしょう。