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2018年05月16日任意売却と競売の違いを比較

住宅ローンの支払が難しくなってしまった場合、2つの選択肢があります。

【選択肢1】裁判所を通じて強制的に売却が行われる「競売」

【選択肢2】金融機関等の債権者の同意を得ながら進行する「任意売却」

 

任意売却と競売を比較した場合、任意売却の方が明らかにメリットが多く、デメリットは少ないと言えます。任意売却と競売を比較して分かりやすくご説明いたします。

 

競売とは?

競売とは、住宅ローンの支払いができなくなった時、金融機関が自宅に設定している抵当権を行使し、裁判所を通じて強制的に売却することを言います。所有者の意思とは一切関係なく裁判所により強制的に執行されるので、売却する相手・時期・価格全てを裁判所が決めます。売却された不動産の代金は、金融機関等の債権者で配分されます。

 

競売の場合 比較項目 任意売却の場合
市場価格の約6~7割で売却される事が多い 売却価格 市場価格と同程度で売却できる場合が多い
裁判所が公告し、インターネットや新聞に情報が掲載され、不動産業者等が訪ねてくる事があり、周囲に知られる可能性がある プライバシー 通常の不動産売却と同じ方法を取るため、周囲に事情を知られる事なく売却が可能
引越費用など 持ち出し金 一切なし
任意売却よりも多く残る可能性が高い(競売費用も負担する) 残債 競売よりも高く売却できるため、競売よりも残債は少なくなる可能性が高い
一括での返済を求められる 残債の返済 無理ない範囲で分割返済が可能(※債権者の同意が必要)
不法占拠者として追い出される可能性も… 自宅に住み続ける 親族間売買や投資家に購入してもらい、リースバックしてもらう方法がある
引越し費用が支払われるケースは無い(強制執行による明渡し) 引っ越し費用 債権者との交渉次第で、引越費用の一部を確保できる場合がある
決められた期日までに引っ越しをしなければならない 引っ越し日 引越し日を債権者と買主との協議で決定できる
競売は所有者の意志は全く反映されない 自らの意思 債権者との協議は必要ですが、自分の意志で売却できる
5~6ヶ月前後 掛かる期間 3~6ヶ月程度

 

任意売却と競売の違いには大きく以下の4点が挙げられます。

 

▶︎金銭面

任意売却では、通常の不動産売却の方法を取ることで、自宅を市場価格に近い金額で売却することができます。裁判所で強制的に行われる競売と比較すると、大変に大きなメリットです。競売の場合は、市場価格の約6割〜7割程度で落札される場合がある為、売却後の住宅ローンの残債が多く残ってしまうことになります。

 

▶︎引っ越し面

競売では債務者の引越などは一切考慮されません。淡々と裁判所で手続が進むだけなので、引越し費用を債権者に都合してもらうようなことは不可能です。そのうえ、入札で落札された後はすぐに立ち退く必要があります。こういった状況では次の住まいもなかなか見つけづらいものですが、そのまま住み続けていた場合は不法占拠の状態になってしまうため、裁判所から強制的に立ち退きを余儀なくされる恐れもあります。

任意売却では、通常の不動産売却と同じ流れとなるので、売却手続の一環として、引越時期も調整してもらえます。また、売却代金から引っ越し費用の一部を負担してもらえる場合もあります。

 

▶︎精神面

任意売却は通常の不動産売却と同様の方法で行うため、友人・知人や近所の住民などに生活が困っていることを知られることはなく、精神的不安が少ないです。

競売になってしまうと、裁判所のホームページや新聞、インターネットに次々と「競売物件」として掲載されてしまい、自宅が競売にかかっていることが周囲に知られてしまう可能性が高くなります。また、競売物件は安く買おうとする投資家など、複数の人が下見や物件調査のために自宅の周りを訪れることも多くなります。

特に住宅街などでは想像以上に目立ってしまい、ご近所に「あのお宅は何かあったのか」と噂になってしまうケースもあります。さらに、裁判所から立退きの命令が出されたり強制執行されれば、さらに周囲に知られてしまう可能性が高くなります。

 

▶︎債権者

任意売却であればそれまでも仲介業者が債権者と交渉をしてきたので、売却後の残債務についても柔軟に対応してもらえることもあります。

競売ではそれまで債権者と一切話し合いをしていないので、売却後の返済について債権者に相談しても、任意売却と比べて残債務の交渉もうまくいかないことが多いです。

 

競売のメリット

競売は任意売却に比べて全く良いところがないように思えますが、一つ良い点を挙げるとすれば、何もしなくても良いことです。

任意売却の場合は、購入希望者が内覧する時や売買契約時及び決済時の立ち会いをしなければならなくなります。但し、これは高値で売却する為の必要経費的な時間と捉えるべきでしょう。

競売で安く売却されるよりも任意売却で高く売却し、住宅ローンの残債を大幅に減らした方が、売却後に債務整理するにも有利になるかと言えるでしょう。競売は精神的にも経済的にも悪影響をもたらす恐れがあるので、まずは任意売却を検討することが生活を守るうえでも賢明な方法と言えます。

 

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早い段階で任意売却の決断を!

 

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

 

任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。