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2019年01月08日任意売却後の遅延損害金の扱いはどうなる?

遅延損害金とは

遅延損害金とは、住宅ローンの返済が滞ってしまった際に発生する損害金のことです。債権者が、返済に遅れた債務者に対して損害を被ったとして請求します。債務者が債権者に対して支払わなければいけません。住宅ローンを契約した際に、一定の決まった金額を、決まった期日に返済する契約を結びます。その返済日を守らないと延滞となり、『債務不履行』として、それに基づく損害賠償を負うことになります。

 

遅延損害金と利息の違い

遅延損害金は、利息とは別に払うものになります。期限前に発生しているのが「利息」で、期限後に発生するのが「遅延損害金」です。遅延損害金は、債務不履行に基づく損害賠償請求ですが、利息は元本に対して付加されたものを指します。

 

遅延損害金額の利率

住宅ローンの「遅延損害金」の年率15%です。これは、利息制限法によって定められています。消費者を保護するために、借金の利息や遅延損害金の利率一定限度に制限する法律です。

 

遅延損害金額の計算方法

元金に対して遅延損害金を計算するのが基本となります。

借入残高 × 遅延損害金利率(年率) ÷ 365 × 延滞日数

例えば、残りのローンが1,000万円あるとすると…

1000万円×15%÷365日×30日≒123,000円(1ヶ月の遅延損害金)

この場合で考えると、1ヶ月だけ見ても約12万円程度の遅延損害金が発生します。利息のように元本に対してかかるものでは無いので、金額が大きくなっていけばいくほど遅延損害金も膨らんでいってしまいます。任意売却後もし残債が残ってしまったら、その残債に対しても遅延損害金は発生し続けることになります。

 

滞納が続いた場合

住宅ローンを3〜6ヶ月間滞納してしまうと、銀行は「期限の利益の喪失」の手続きをとり、債務者に住宅ローンの残債を一括で請求します。期限の利益とは、期限が決められていることによる債務者の利益の事を言います。住宅ローンの約定日に毎月決まった金額を銀行に入金すれば残債を一括で払わなくても良く、また銀行から残債を一括で請求されることもありません。

「期限の利益の喪失」となった場合、債務者が享受できる利益が喪失されますので、住宅ローンの残債務を一括で払わなければならなくなり、残債務を払えない場合は、銀行が権利を有している(正確に言えば保証会社)抵当権を実行し、家が競売になり強制的に売却されてしまいます。

 

売却後の遅延損害金はどうなるの?

任意売却も競売も同様に、売却後に残ったローンに対する遅延損害金について支払う義務が生じます。債務整理の交渉は弁護士が代理人となって行います。遅延損害金の減額や免除について検討してもらうことになりますが、遅延損害金が減額・免除になるかどうかは債権者に委ねられています。免除してくれるケースありますが、必ずしてもらえる訳ではありません。

 

遅延損害金を支払うことが厳しい場合

任意整理を行なって、遅延損害金を免除してもらう方法があります。任意整理とは、債務整理のひとつで、債権者との交渉で、利息や損害金を減らしたり、月々の返済額を減らしてもらうといった手続きです。利息や遅延損害金のカットを希望して、現在の支払額の負担を減らせる可能性があります。交渉次第では、遅延損害金の支払いを減額・免除してもらえる可能性があります。

 

住宅ローンの借入先が住宅金融支援機構の場合は?

住宅金融支援機構では「任意売却に関する申出書」の書式の中に「売却決済時の抵当権抹消及び売却代金が貴殿に対する残債務に満たない場合の(延滞)損害金の減免について承認いただきたく申し出ます」というふうに記載があります。残債に対して利息は付けないとしています。住宅金融支援機構に正式な手続きで任意売却を申し出る際に「遅延損害金を免除して欲しい」という旨も一緒に伝えます。

必ずといった約束はされてないですが、減額や免除を行ってくれる可能性が高ということです。なぜそんな記述があるのかというと、住宅金融支援機構側からしても競売にかけられるより任意売却を行なってくれた方が債権の回収金額が大きくなるので、このような形で任意売却を促してると考えられます。

住宅金融支援機構は残債の回収業務をサービサー(債権回収会社)に委託します。勘違いされやすいのは、この時にサービサー(債権回収会社)に債権が譲渡されたと思う人もいるかもしれませんが、あくまでもサービサー(債権回収会社)が住宅金融支援機構の依頼を受けて回収業務を行っているだけなので債権が譲渡されたわけではありません。

 

債権回収会社(サービサー)とは

債権回収会社は、法務大臣の特別な許可を得て合法的に民間の債権管理回収を行う専門業者です。債権の回収に暴力団などが関わりのないように、弁護士法の特例で許可された業者のみができる制度となっています。債権回収会社が、他から債権を譲受けて、債権を回収することを「債権譲渡譲受」と呼ぶこともあります。

 

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早い段階で任意売却の決断を!

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

 

任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。