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2018年10月10日決済日前に行うこと

決済日とは、不動産の引き渡しを行う日の事を言います。決済日の前日までは居住することができます。しかし、決済日には室内に家具等が無い状態で物件を明け渡さなければなりませんので、余裕を持って引っ越しを済ませておくことが良いでしょう。任意売却の専門業者の場合、引っ越し先の用意や引っ越し業者の手配をしてくれる会社もあります。

決済日の流れ

売却代金の決済日については、売買契約の締結後、通常は約1ヶ月後に行われます。

全ての債権者が合意し、売却手続きの準備を整え、決済日(実際に引き渡す日)を決めます。決済日には、売主と買主、債権者、仲介業者、司法書士、買主が借入をする金融機関など関係者が集まり、権利書等の書類の引渡しや代金の清算を行います。

通常と任意売却の決済の仕方の違い

通常の決済の場合は、買主が指定する金融期間で抵当権等の抹消書類を確認し、売買代金と引き換えに司法書士に登記書類を渡し、所有権移転登記の手続きを行なってもらいます。
任意売却の場合、債務の完済をせずに、抵当権の抹消をしてもらいます。形式上、買主から売主へ売買代金が支払われ、そのあとに各債権者への返済、司法書士や任意売却業者への報酬、引越し代など認められる必要経費を差し引いた残りを金融機関に返済という形になります。

決済時に必要になるもの

・不動産権利書(登記識別情報)
・実印
・住民票、印鑑証明書
・運転免許証
・売買契約書
・引越し費用の領収証

不動産権利書は、万が一なくしてしまった時には、専門家に依頼すれば権利証に変わる確認書類の作成が可能ですが費用が高くなりますので、権利書があるかどうかを確認する必要があります。
基本的には、上記の書類が主ですが、債権者によって必要なものが変わる可能性もあります。時間に余裕を持って、事前に確認をしておくことが大切です。

任意売却会社に支払わなければいけない金額はいくらか?計算方法

任意売却会社に支払う金額はどのように決まるのでしょうか。この計算方法は、宅地建物取引業法という法律で定められており、業者によって変わるということはありません。
実際にどのような形で計算されるのか説明していきます。

仲介手数料=売買価格の3%+6万円+消費税
これが仲介手数料の計算方法です。とっても簡単です。

例えば、1,000万円で売れたとすると、30万円(売買価格の3%)+6万円+消費税で38万8千円が、仲介業者に支払う金額となります。

任意売却では、この金額を金融機関は必要経費として認めてくれますので、債務者本人が支払う必要はありません。


引越し代はもらえるか

任意売却の場合には、物件の売却代金から、引越し代など債務者に渡してもらえるケースもあります。しかし、引越しの費用に関しては、必ず認めてもらえるという訳ではありません。ただ、最初からもらえないと諦めることなく、任意売却会社に交渉を依頼してみましょう。成功した場合は、家族構成によっても異なりますが、だいたい10〜30万円となるようです。
たまに広告に、『必ず○○万円貰えます!引越し金保証!』などいった記載がされている業者あるそうですが、事実として必ず貰えるものではありませんので、トラブルにならないように気をつけましょう。


複数の抵当権が設定されている場合は?

複数の抵当権が設定されている場合、第一抵当権者、第二抵当権者、第三抵当権者といった順番で配当金を支払うことになります。抵当権の順位が高い金融機関に多く配当されます。

殆どの場合は後の順位の抵当権者まで支払うことが困難になります。そうなってしまうと、後順位抵当権者は任意売却へ同意するメリットがなくなり、抵当権の抹消に応じてもらえないということがありえますので、粘り強く交渉を行うことが必要です。

抵当権抹消費用

まず、後順位抵当権者には、債権額の一部(判子代とも言います)を支払って解決する形で交渉を進めることが多いです。
第2順抵当権者:30万円または残元金の1割のいずれか低い額
第3順抵当権者:20万円または残元金の1割のいずれか低い額
金額については、住宅金融支援機構の費用控除基準が用いられることがあります。

抹消に応じてもらえなかった場合の抵当権消滅請求の手順

抵当権消滅請求という制度を使用する方法があります。

「担保つき不動産を取得した第三者は、不動産の評価額を支払うことで抵当権を抹消するよう請求する権利」が民法に存在します。買主に抵当権を移した上で、買主に「抵当権消滅請求」の証明を送ってもらう必要がありますが、この制度も、抵当権者の請求に応じて、その代価を弁済した時に抵当権が消滅する制度ですので、債権者の同意が必要になります。

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早い段階で任意売却の決断を!

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。