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2018年06月14日税金の滞納で差し押さえられた住宅の任意売却とは?

税金の滞納で差し押さえられた住宅の任意売却とは?

借金や住宅ローンの返済でお困りの方の中には、国民健康保険や固定資産税及び住民税などの地方税等を滞納したことにより、住宅を差し押さえられてしまうケースがあります。
差し押さえされた住宅を売却することはできませんので、市役所と交渉し解除してもらう必要があります。税金未納により差し押さえが入った場合、どのような流れで任意売却を実行できるか?詳しく解説させて頂きます。

まず差し押さえを解除してもらう必要があります

税金の滞納により自宅が差し押さえされてしまった場合、原則として滞納している税金を一括で払わなければ差し押さえを解除してもらえません。
差し押さえされた家は登記簿に差押登記がなされるため、自分で売りたくても売れない状態になります。住宅ローンの残債が殆ど無い場合は、一般の市場に流通されず「公売」により売却され相場の7〜8割り程度の金額でしか値段が付かない場合もあります。住宅ローンの残債が多くあり、売却しても住宅ローンが払えない場合は、例外として差し押さえしている市役所と協議し滞納している税金の一部を支払い差し押さえを解除してもらえる場合があります。いずれにしても、一般市場で高く売却するには差し押さえを解除してもらうしかありません。公売に掛かった場合は、不動産鑑定士の費用等、公売に掛かる費用が請求されますので、注意してください。

税金を滞納した場合、差し押さえはこのような流れで行われます

税金の納付期限は、税金の種類によるほか、各自治体によっても異なります。いずれにせよ、1日でも期限を過ぎて未納付である場合は滞納となり、納付額に延滞税が加算されて請求されることになります。納税通知には必ず目を通し、期限を確認してください。国民健康保険や住民税及び固定資産税などの地方税等については、国税徴収法第5章の規定が準用され、これに基づいて以下のような流れで手続きが行われます。

納付期限を超えると、まずは「督促状」が送付されます。督促状は、納付期限後20日以内に送付することが定められているためです。この督促状が出されてから10日以内に税金の納付が無ければ、滞納者の財産を差し押さえることが認められています。ただし、この督促状が送付されても、すぐに差し押さえが行われると決まっているわけではありません。督促状が送付されても何ら対応が行われなかった場合、次に「催告書」が数回にわたって送付され、また電話や訪問による催告が行われます。しかし、こうした督促や催告に対して何も対応せず、税金を納付しないままでいると、いよいよ差し押さえが実行されることになります。

差し押さえは滞納者の財産を換価し、税金として回収することを目的としております。回収を行う公的機関が最初にすることは、滞納者の財産などについての調査です。この調査は、目的のために必要と認められる範囲において行われます。滞納者がこの調査を拒むことはできません。

国税徴収法に基づく差し押さえにおいては、最低限の生活を損なうことがないよう、対象にできる財産やその範囲が定められています。例えば、給与の差し押さえは、その額の4分の1のみです。このほか食料や衣服、台所用品、寝具や建具などの生活必需品の他、仕事に使用する物品も差し押さえから除外されます。このため実際に差し押さえの対象となることが多いのが、不動産や銀行預金、自動車です。差し押さえられた不動産には差し押さえ登記がされ、登記簿謄本には「差押」と記載されます。さらに、その不動産の抵当権を持つ債権者が存在する場合には、各債権者にそれぞれ「差し押さえ通知書」が送付されることになるのです。一度差し押さえされた財産は、原則として未納額をすべて納めなければ、その状態が解除されることはなく、いずれ公売にかけられてしまいます。

税金の滞納による差し押さえは、法律で定められているため、裁判所の許可や判決が必要ありません。また、滞納者に対しての事前連絡や同意も必要ない正当な行政処分となっています。つまり、督促状や催告を無視し続けると、ある日いきなりご自宅やその他の財産を差し押さえられてしまうということです。滞納の原因や滞納金額により違いはありますが、最短で納期限から2ヶ月弱で差し押さえられる可能性があります。

このような事態を避けるには、当然ながら何より税金を滞納しないことが大切です。しかし急速な経済状況の悪化など、自分の力だけではどうにもならないことが起こる場合もあります。肝心なのは状態がそれ以上悪化することを食い止めることです。気が付けば滞納が重なり、延滞税と合わせて固定資産税だけで凄まじい金額になっていた、という事態も起こりえます。もしも納付が間に合わないことが判明した場合は、できるだけ早く市役所に相談する必要があります。

公的機関から住宅を差し押さえされた時に、
根拠を示すことで差し押さえ解除が出来る場合もある?

公売では相場よりも低い価格で売却されてしまうことが多く、その上売却額が未納分に足りなかったとしても、不足分は別途支払うことになります。そうなると住む家を失ったのに税金や住宅ローン、その他の債務がそのまま残ってしまうことがあります。そのような事態に陥る前に差し押さえを回避するか、すでに差し押さえを受けていた場合は一刻も早く解除を受ける必要があります。

差し押さえの解除を受けるためには、未納分の全額納付が原則です。
但し、これはあくまで原則であり、他の方法がないわけではありませんが、差押の効力は大きい為、差押権者(市役所)は簡単には解除しません。任意売却会社の中には差押が入っている家の売却を断る会社もあるくらいです。

では、どうやって市役所と交渉して差し押さえを解除してもらうかですが、まずは貴方の生活状況を細かく説明し、収入がどのくらいで支出がどのくらいあり、残るお金はいくらぐらいか、その中で滞納している税金にどのくらい使えるかを説明します。そのくらいでは解除してくれないため、次に不動産の査定書を作成し、住宅ローンの残債(被担保債権)を提示し、家を売った場合に住宅ローンの返済額を引いて税金の支払いに充当できる金額はどのくらいかを細かく説明します。それでも駄目な場合は一時金を用意し、税金の納付を済ませます。ここまで来ても市役所が差押解除に応じてもらえない場合は、弁護士に協力してもらい、もう一度丁寧な説明をし、納得してもらうように交渉することになります。いろんな段階を踏んで市役所と交渉を重ねていきますが、差押解除の交渉が難しいことはお分かり頂いたと思います。いろんな人の力を借りなければ差し押さえを解除してもらうことは不可能でしょう。ですので、交渉が慣れていない任意売却会社が差押の家を売却することは出来ませんので、任意売却を断るしかありません。当社は弁護士さんの協力の基、幾度となく市役所と交渉を重ね差し押さえを解除してもらう事に成功しております。

また、国税徴収法には「無益な差し押さえの解除」についての細かな条件が規定されており、その条件に合っていれば徴収職員は差し押さええを解除しなければならない、また解除できるとなっておりますが、〇〇市役所では解除してくれたのに、☓☓市役所は解除してくれないという事が多々ありますので、法律論だけでは上手く行きません。

明誠商事では、不動産の査定書を無料で作成し、弁護士にも協力してもらい、市役所と差し押さえ解除の交渉を行い、未納している税金を全額払わなくても差し押さえを解除して頂いている事例も多くございます。税金を未納して払えない状態に陥ったら、早期に相談にいらしてください。

差し押さえの解除を受け、任意売却を成功させるために大切な事とは

差し押さえの解除や任意売却に関わる問題を解決するために、最も確実な方法は、やはり任意売却の専門業者に依頼することです。但し、長期に税金の滞納が続くと延滞税なども加算されて支払う税金が多額になる事で、差し押さえ解除の交渉が難しくなりますので、早期に専門家に相談されることをお勧めします。そして、住宅ローンの債権者である保証会社にとっても、競売より高値がつきやすい任意売却の方が、より効率よく債権を回収できる方法になります。

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。