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2018年10月16日競売になったあと、任意売却するには裁判所の許可は必要?

競売になったあと、任意売却するには裁判所の許可は必要?

競売に移行されても同時進行で任意売却が可能です。裁判所による競売手続きに時間がかかるため、債権者の同意があれば同時進行で行うことができます。いつまで同時進行で任意売却ができるのかというと、一般的に、競売の入札期日の前日までとなります。この間に買い手が見つかり、債権者が裁判所に競売申立ての取下げを実行すれば、任意売却での売却が可能になります。また、任意売却をする際には裁判所の許可は必要ありません。

 

自己破産を申し立てた後、任意売却するには裁判所の許可は必要?

債務者が自己破産を裁判所に申し立てた後、任意売却によって住宅を売却する事は可能ですが、破産管財人と裁判所の許可が必要になります。自己破産を裁判所に申し立てると、物件の財産は債務者・所有者のものではなくなり、裁判所が選任する「破産管財人」(通常は弁護士)に権利が移行される為です。

 

裁判所に許可を得なければならないことが記載されている破産法第78条

民法の破産法第78条の中に、自己破産した後の任意売却に関して記載されています。

  1. ・破産手続開始の決定があった場合には、破産財団に属する財産の管理及び処分をする権利は、裁判所が選任した破産管財人に専属する。
  2. ・破産管財人が次に掲げる行為をするには、裁判所の許可を得なければならない。
    1. 1.不動産に関する物権、登記すべき日本船舶又は外国船舶の任意売却
    2. 2.鉱業権、漁業権、特許権、実用新案権、意匠権、商標権、回路配置利用権、育成者権、著作権又は著作隣接権の任意売却
    3. 3.営業又は事業の譲渡
    4. 4.商品の一括売却

(出典:破産法第78条

 

自己破産には手続きが2つある

自己破産には、異時廃止と同時廃止という手続きの仕方が存在しています。異時廃止は、自己破産の申立てをして、破産宣告を受けた後、破産管財人が選任さる形の方法です。

基本的にこの手続きが一般的な自己破産の方法なっています。一方、同時廃止はその破産管材人に払う費用まで払える財産がない為、換価の行程を省略し、破産手続きの開始と同時に破産手続きの終了となります。

 

破産手続きの流れ

破産手続開始の申立てがなされると、裁判所の決定によって破産手続が開始します。破産手続きが完了すると、裁判所内で、破産管財人が選ばれます。一般的に弁護士が破産管財人として選任されています。破産管財人が債務者の財産を換価し、債権者への配当を行う流れとなります。破産手続では、裁判所の選任する破産管財人に破産者の所有していた財産の管理・処分をする権利があります。(78条1項)

 

自己破産後の任意売却の売主は破産管財人

通常の任意売却では、売主が住宅ローンの返済義務ある債務者で、その仲介として不動産業者が請け負う形です。破産手続開始決定の後は、破産者の所有していた不動産は破産財団に移るため、売買契約についても破産管財人が売主となります。

 

破産財団組入額って何?

破産管財人は、裁判所の許可のもとに、抵当権者等の同意を得て不動産の任意売却等を行い、売却代金のうち一定額を破産財団に組入れるように努めます。破産財団組入額の相場は住宅の売却価格の3~5%、最大10%ほどでになり、売却代金から支払われます。

 

破産財団組入額はどうやって支払うのか?

任意売却における破産財団組入額は売却代金から支払われますが、債権者との調整が必要です。破産財団組入額が大きい場合は債権者への配当金が減ってしまうので、債権者が同意しない場合もあります。債権者が同意しない場合は任意売却が不成立になりますので、事前に債権者と破産財団組入額の調整が必須です。

 

所有権移転登記で必要な書類

破産管財人が登記義務者である破産者の代理人として、登記権利者である買主と共同して申請します。

▼売主側
・裁判所の売却許可決定通知書
・裁判所作成の破産管財人の選任証明書(3ヶ月以内)
・破産管財人の印鑑証明書(3ヶ月以内)
・破産管財人の印
・固定資産評価証明書
・本人確認資料

※破産者の所有権に関する登記識別情報(登記済証)は必要ありません。

▼買主側

・個人
1.住民票・印鑑証明書
2.実印または認印
3.本人確認資料
・法人
1.会社謄本(1ヶ月以内)
2.会社実印または会社認印
3.本人確認資料

 

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早い段階で任意売却の決断を!

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

 

任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。