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2019年01月08日離婚した後も不動産の名義変更ができる?

離婚した後も不動産の名義変更ができるか

不動産の名義変更は離婚後も可能です。但し、住宅ローンを組んでいる場合は、銀行が不動産に抵当権を設定しているため注意が必要です。不動産の名義変更と抵当権は別物とお考えてください。不動産の名義を変更しても、債務者が住宅ローンの返済を滞った場合、住宅ローンを貸している抵当権者は競売に申立てできる権利を有しており、住宅ローンを滞納した場合、不動産は競売により売却されてしまうからです。

 

婚した後に住宅ローンの名義を変更するには金融機関の承諾が必要

金融機関と住宅ローンを契約する時に「金銭消費賃借契約書」を締結します。そこには、「住宅ローンの支払い義務を負っている債務者を変更する場合は、事前に金融機関の承諾を得なければいけない」と記載されています。つまり、離婚が原因で、住宅ローンの名義を変更したいのであれば、住宅ローンを組んでいる金融機関からの事前に承諾が必要になるということです。

 

金融機関から承認を得るためには経済力が重要になる

金融機関から承認を得るために、今後ローンの支払いを継続できるだけの経済力があることを示さなければなりません。夫名義から妻の名義にするには、銀行がなかなか認めてくれない事が多く、現実的に厳しい問題があります。何故ならば、夫と同じくらいの収入が無ければならないからです。

共同名義で住宅ローンを組んでいる場合には、夫婦両方の収入を合算して住宅ローンの審査をされている可能性が高いので、離婚して単独名義にしたい場合は、住宅ローンを組んだ当初の夫婦合算の収入と同程度の収入を単独でなければ難しいです。

 

離婚後に契約者が出て行くと契約違反になる

万が一、離婚によって住宅ローンの契約者が家を出て行った場合には、基本的には「契約違反」となります。住宅ローンは、契約者本人が住んでいることを前提に融資されているローンだからです。契約違反になった場合には、住宅ローンからアパートローン等へ切り替える手続きを行う可能性があります。契約者本人が離婚後もそのまま住むようなケースは一括請求されることはありません。

 

連帯保証人と連帯債務者の違い

住宅ローンを組むとき片方が債務者になり、片方が「連帯保証人」になっている場合があります。また2人で同等の債務責任を負う「連帯債務」にしているケースもあります。「連帯保証人」は債務者が返済できなくなった場合に、代りに支払う義務が必ず生じるものです。「連帯債務」は債務者と同等の責任を負います。

 

養育費の代わりに住宅ローンを払ってもらって住み続けるのは危険

子供のことも考えて今の住宅に住み続けた方が良いと考えられる方が少なくありません。養育費の代わりに住宅ローンの返済を夫が行うというケースがありますが、トラブルになりやすいので、きちんと考える必要があります。

住宅ローンの契約者が夫で、離婚後に夫が家を出て妻と子供が住み続けるといったような場合に、養育費の代わりに夫が住宅ローンを払う取決めを夫婦間でされているケースがあります。この場合、夫の収入で住宅ローンが払えるかが鍵です。夫は退去して別の部屋を借りて家賃を払い生活をすると言った場合に、夫は住宅ローンと家賃の2重の負担をしなければなりません。住宅ローンが20年以上残っている場合は要注意です。

夫の収入が減ってしまって、途中で住宅ローンの返済ができなくなってしまう可能性があるからです。長いローン期間の場合は注意してください。万が一住宅ローンの支払ができなくなった場合、競売により売却される可能性もあります。

 

財産分与は半分が原則

婚姻期間中に取得した財産は2分の1ずつが財産を分けるのが原則です。妻が専業主婦であったとしても、財産分与は折半が基本です。妻にも家事負担などがあった上での収入であり、二人で得た財産と見なされるからです。

【平成23年 母子世帯の母の養育費の受給状況】

総 数 1,332 (100.0)
現在も養育費を 受けている 263 ( 19.7)
過去に養育費を受けたこと がある 211 ( 15.8)
養育費を受けた ことがない 808 ( 60.7)
不 詳 50 ( 3.8)

参照:https://www.mhlw.go.jp/seisakunitsuite/bunya/kodomo/kodomo_kosodate/boshi-katei/boshi-setai_h23/dl/h23_18.pdf

養育費をきちんと支払ってもらってない世帯は76.5%にもなる事がわかります。離婚時の取り決めをしていても、支払いが滞る可能性は十分に考えられます。

 

離婚する前に住宅を売却する方が良い?

離婚した後も住み続けるとリスクがあるため、住宅ローンが残っている状態でも住宅を売買する事ができるので、その方が残債が減る、または完済ができるのでどちらにもメリットがあります。もしオーバーローンとなっても任意売却して、月々の返済額も減る可能性が高いです。

任意売却をすると決めた時に、離婚をしてから任意売却を行うとなると、どっちかが連絡が取れないとういことになりかねません。もし、契約者である方が家を出て行ってしまって連絡がつかなかった場合には、任意売却を行うことはできません。そして、片方が連帯保証人であった場合には請求がされてしまいますので、離婚する前に家の売却を検討してみてはいかがですか?

 

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早い段階で任意売却の決断を!

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

 

任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。