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2018年10月16日任意売却する時の債権者の同意とは?

任意売却の場合、どうして債権者の同意が必要なのか?

任意売却で専任媒介契約を結んだ不動産会社が債権者との交渉を行います。競売を避けるべく、任意売却をするにあたって、必要な手続きや交渉はいくつかありますが、抵当権がついた物件には、債権者(銀行等)の同意が必要になってきます。抵当権を抹消できなければ売却ができないからです。

法律的には、抵当権が付いたままで不動産を売買することはできます。この事を抵当権付き売買と言います。このような取引が全く無いわけではありませんが、購入者にリスクが大きく、債権者が抵当権を実行(競売)すれば所有権の権利が失ってしまうからです。折角買った家が競売で無くなってしまう恐れが充分にあります。買主は安心して不動産を購入したいはずです。ですので、不動産取引においては抵当権の抹消が必須です。

 

抵当権とは

住宅ローンでお金を借りる契約の際は、万が一、債務者(お金を借りた人)が返済できない場合を考慮して、債権者(お金を貸す側)に対してその借金と引き換えに土地や建物を担保に提供します。住宅ローンでお金を借りることを金銭消費貸借契約(被担保債権とも言います)と言い、家を担保に提供することを抵当権設定契約と言います。被担保債権が消滅すれば、抵当権も消滅しますので、覚えておきましょう。

簡単にいうと、債務者が返済しなかった時に、債権者が困らないように土地や建物を担保として債権者(金融機関)に提供することです。

債務者が支払いを滞った場合に、債権者が土地と建物の抵当権を実行(競売)できる権利です。抵当権は、土地と建物の登記簿謄本を見ることで確認ができます。

 

債権者は任意売却に応じてくれるのか?

競売に出されてしまうよりも、任意売却の方が債権者にとってもメリットが多いので、債権者が任意売却に応じてくれる可能性は高いです。任意売却は市場価格に近い金額で売買が行われますが、競売に出されると、それより低い金額で取り引がされてしまう恐れがありますので、債権者にとっても任意売却の方が物件を少しでも高く売って、多く住宅ローンを回収できる可能性が高くなるのです。但し、債権者が複数いる場合は、任意売却に応じてもらえないこともあります。

 

債権者が複数の場合は応じてもらえない場合もある

債権者には、融資を行っている会社が1つ場合と複数ある場合があります。任意売却では、第1抵当者のみが実際に債権を回収できる事が多く、後順位抵当権者と呼ばれる2番目、3番目以降の債権者は、売却代金からは配当が少なくなります。そのため、後順位抵当権者が簡単には任意売却を認めてくれないことがあります。

 

後順位抵当権者が抵当権の抹消をしてもらえない時はどうするの?

任意売却で配当が少ない、後順位抵当権者に担保解除料や担保抹消料(ハンコ代)を払うことによって、担保件の抹消に協力してもらうようにお願いします。ハンコを押してもらうための代金の事を、ハンコ代とも呼ばれています。

債権の額面を大きく毀損した後順位抵当権者にとっては、競売になったとしても、抵当権が裁判所によって抹消されてしまうため、任意売却に協力して、この担保解除料をもらった方が、得なため、任意売却ではこのような形で解決する方法があります。

いったい、どのくらいの金額を支払うのかという疑問があります。きちんとして決まりがあるわけではなく、お互いの交渉の中から決定されます。相場としては、10~30万円と言われています。

唯一、住宅金融支援機構が担保の解除料として以下のような基準を設けています。

順位 金額内容
 第2順位以下  30万円または残元金の10%のいずれか低い額
 第3順位以下 20万円または残元金の10%のいずれか低い額
 第4順位以下  10万円または残元金の10%のいずれか低い額

 

抹消の同意に関する特約

任意売却物件の売買契約では、抵当権の同意を前提とした債権者の承諾が必要になりますが、「債権者の抵当権抹消について同意が得られなかった場合は、売買契約を白紙解約できる」という旨の特約を売買契約書に記載します。

物件の引き渡しまでに抵当権抹消ができない場合は、債務不履行となり違約金を支払う必要が生じることになるのです。不動産売買では抵当権の抹消は売主の義務のため、債権者からの抹消の同意が得られなかった場合には、損害賠償の責任を負わなければいけません。

買主にとっては不利な特約になりますが、返済能力がなく任意売却しているので、売主側は万が一抵当権の抹消の同意が得られず、債務不履行となり違約金が発生しないためにも、売買契約書には抵当権の抹消の同意に関する特約が必要になります。

これを行うことによって、一切の違約金の負担及び損害賠償の請求を負うことが無くなります。

 

保証人の同意がないと債権者が抵当権抹消に応じてもらえない

任意売却をして少しでも高く売り、住宅ローンを多く回収してもらいたいのは銀行も同じですが、住宅ローン債権者から任意売却に応じてもらえないケースがあります。住宅ローン債権者は連帯保証人に対して担保保存義務を負っています。それなので、連帯保証人の同意がなければ、抵当権の抹消ができないのです。そうなると当然、任意売却ができない可能性があります。もし、同意を得ずに住宅を売買してしまうと、債権者は担保保存義務違反とされてしまうからです。

担保保存義務とは、民法第504条によって改められています。債務者の連帯保証人を守るためであり、債権者は担保を喪失したり、減少させないように保存する義務を負います。これを担保保存義務といいます。安易に安い値段で任意売却をした場合は担保保存義務違反とされる可能性があります。連帯保証人に対し、不利な対応をした場合には、連帯保証人が責任を免れ、保証をしなくてよくなる可能性があります。

 

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早い段階で任意売却の決断を!

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。