2019年01月08日連帯債務者でも任意売却は可能？

連帯債務者でも任意売却は可能？

連帯債務者であっても、主たる債務者（主債務者とも言います）の同意が必要です。

主債務者が任意売却に同意しなければ任意売却を行うことは出来ません。同様に主債務者が任意売却をしたくても、連帯債務者の同意がなければ任意売却は出来ません。

何故かというと、債権者は担保保存義務(民法504条)を負っていて、勝手に任意売却を行なってしまうと担保保存義務違反となってしまう可能性があります。その場合、保証人は返済の責任を免れるので、安易に抵当権の抹消に応じることができないのです。

債権者が担保保存義務を負う相手は、法定代位権者です。連帯債務者や連帯保証人は法定代位権者に該当します。そのため、任意売却を行う際には、連帯債務者や連帯保証人を無視して行うことは出来ないのです。

そもそも連帯保証人と連帯債務者の違いって？

連帯保証人という言葉はよく聞きますが、連帯債務者という言葉はあまり聞いたことがないという人は多いかと思います。

連帯債務者とは

連帯債務者とは、複数の債務者が債権者（金融機関等）に対し、同一の債務についてそれぞれが独立して、返済義務を背負っている人のことをいいます。

夫婦で1500万円の住宅ローンを連帯債務で借りた場合には、夫婦それぞれが債権者に対して、1500万円の全額についての返済義務を負います。夫婦で3000万円となるのではなく、総額1500万円です。1500万円を完済すれば債務は無くなります。

仮に、どちらか一方が全額返済した場合には、両方とも債権者への返済義務は無くなります。

何故、「それぞれが債権者に対して、1500万円の全額についての責任を負う」という言い方になるのかというと、債権者である金融機関は夫、または妻どちらに対しても1500万円全額の支払いを請求することができるからです。金融機関は夫に対してだけ全額の返済を求めたり、或いはそれぞれに半額の返済を請求したりすることもできるということです。

連帯債務は、住宅ローン控除を受けることも可能で、連帯債務者を団体信用生命保険に加入できる場合があります。団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に契約者が亡くなってしまったり、高度障害状態になってしまったりした時に、保険会社が住宅ローンの全額を金融機関に支払う制度です。住宅ローンの金利に団体信用生命保険の保険料が含まれる場合が多いです。

連帯保証人とは

連帯保証人とは、主たる債務者と連帯して債務を負うことを人のことをいいます。連帯保証人は、主たる債務者（借り入れをする本人）の返済が滞った場合に、主たる債務者の代わりにその債務を返済する義務を負っています。「連帯債務者」のように、はじめから返済を請求される立場にあるわけではありません。

連帯保証人は、住宅ローン控除の適用を受けることや、団体信用生命保険への加入もできません。

連帯債務から外れることはできるのか？

債権者は夫婦二の収入を合算して返済することを前提に、住宅ローンの審査を通しているため、離婚などを理由で連帯債務から外れることは、基本的には認めてもらえません。

これは、連帯保証人も同様です。

どうしても連帯債務・連帯保証人から外れたい場合には、残りの住宅ローンを完済するか、代わりとなる連帯債務者や連帯保証人を探すか、または単独名義で住宅ローンを借換えるという方法があります。

残りの住宅ローンを完済する

どうにかして完済するか、住宅ローンがある場合でも、任意売却をして住宅を売ることはできるので、そこで残りのローンを完済することができれば連帯債務から外れることが可能です。

代わりとなる連帯債務者や連帯保証人を探す

親族などに、連帯債務者の立場を代わってもらうことで、連帯債務者の変更を行い連帯債務から外れる方法です。新たに連帯債務者となる人の経済力や信用力がなければ債権者は債務者の変更に応じないことが殆どです。

単独名義で住宅ローンを借換える

新しい金融機関からの融資を受けて、連帯債務契約を締結した金融機関のローンを完済して、融資を受けた金融機関にローンを切り替えるという方法です。

完済することで連帯債務者は解消されるので、新たな金融機関との間で、また連帯債務者にならない限り連帯債務者から外れることは可能です。

任意売却と連帯債務者の立ち位置や義務

任意売却の手続きを進めるにあたって、連帯債務者の場合は、主たる債務者（住宅ローンの契約者）と同様の返済義務があるので、一緒に任意売却の手続きを行うことになります。

一方、連帯保証人の場合は、債務者からの話し合いや債権者から同意を求められることになります。

任意売却をしても住宅ローンが残ってしまう場合には、連帯債務者も連帯保証人も返済義務が消えることはありません。

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早い段階で任意売却の決断をするのが大切です

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、ご検討してみるのはいかがでしょうか。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、住宅ローンの返済にお悩みの方はご気軽にご相談下さい。

 

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