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2018年11月27日任意売却で残った住宅ローンは返済するのか?

任意売却で残った住宅ローンは返済するの?

任意売却を行なった後に残った住宅ローンは、支払い義務があります。これは、任意売却に限らず競売でも同様です。任意売却した売却代金で債権者に住宅ローンを支払うことになりますが、多くの場合は、売却代金では足りないので、返済しても一部が残債務として残ってしまいます。この状態をオーバーローンと言います。

 

債権が移行する過程について

抵当権がある家を任意売却して、残ってしまった抵当権の無い無担保債権がサービサーに売却されると債権者が変更になります。

 

金融機関から保証会社に債権が移る

住宅ローンの滞納が一定期間(約3~6ヶ月間)続くと、貸している銀行が「期限の利益の喪失」の手続きを行います。今まで支払っていた住宅ローンが分割で支払えなくなり、住宅ローンの残債務を一括で支払うように請求される手続きの事です。

債務者が一括で支払えない場合は、金融機関は保証会社に残債務の請求を行い、保証会社が債務者の代わりにその残債務を支払います。これを「代位弁済」と言います。この時にまず、債権が保証会社に移ります。そのため、債務者は保証会社に返済義務を負うことになります。

 

保証会社とは

保証会社とは、家を購入する際に住宅ローンを利用する場合、金融機関指定の保証会社に保証料を支払い、債務者が万が一返済できない場合に住宅ローンの保証を行っている会社です。

以前は住宅ローンの借入に際して、親族などに「連帯保証人」になってもらう必要がありましたが、現在では専門の保証会社と契約するケースが多くなっています。保証料は融資金額や金融機関によって異なります。金融機関によって指定の保証会社があり、保証会社との保証契約が結べることが住宅ローンの融資条件になっている場合が多いです。

引用:https://www.homes.co.jp/words/h5/525001197/

 

代位弁済とは?

「代位弁済」とは、債務者が住宅ローンを滞納した際に、保証会社が債務者本人に代わって金融機関に住宅ローンの残債務を一括で弁済する事を言います。金融機関は融資を行なう際に、債務者が万が一返済できなくなったときに備えて、保証会社と契約を結ぶ場合が多いです。

保証会社が金融機関に残債務を支払った場合、債務者自身に借金が無くなったわけではありません。債務者は、代位弁済後に保証会社に残債務の支払いを行います。保証会社は、金融機関に支払った住宅ローンの残元金と遅延損害金を含めた金額を請求してきます。これを求償権の行使といいます。

 

保証会社から債権回収会社に債権が移る

次に、今度は保証会社が債権を全てサービサーと呼ばれる債権回収会社に売却します。債権回収会社(サービサー)とは、債権回収を行う法人のことです。

 

債権回収会社(サービサー)とは

債権回収会社は、法務大臣の特別な許可を得て合法的に民間の債権管理回収を行う専門業者です。債権の回収に暴力団などが関わりのないように、弁護士法の特例で許可された業者のみができる制度となっています。

金融機関が債権を債権回収会社に売却する事を「債権譲渡」と呼ぶこともあります。そうなると、今後の返済の窓口は、債権を譲り受けた債権回収会社になります。

 

なんでこんな仕組みが存在するの?

保証会社は一定の期間を設けて債権を回収しますが、回収が長期間になったり、債務者が引越しをしていて、移転先の住所が不明になったりすると回収するコストが増えますので、債権を早期に売却して手放す場合があり、債権回収のプロである債権回収会社に売却するといった事になるのです。

 

残ったローンの減額や月々の返済額を減らせる可能性がある

無理のない返済額に設定してもらえる可能性があります。任意売却後の返済は、債務者が生活に支障が出ない範囲で応じてもらえる場合がありますが、返済期限を設けている事が多く、5~10以内で返済を終わらせなければなりません。5~10年以内での返済を完了できない場合は、弁護士に相談して債務整理の手続をして返済額を大幅に減額若しくは0円にしてもらう方が良いでしょう。

 

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早い段階で任意売却の決断を!

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

 

任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。