2018年11月27日任意売却の代位弁済が行われるまでの流れとは？

任意売却と代位弁済が行われるまでの流れ

1.滞納1～3ヶ月（督促状が届く）

2.滞納4～6ヶ月「期限の利益の喪失」と書かれた書面が届く

期限の利益の喪失とは、債務者が「期限の利益」を主張することができなくなり、債権者が債務者に対して、期限の到来前であっても、残債務の全額を請求できることです。つまり、ローンを分割して払うことのできる債務者側の利益が失われるということを意味します。債権者は、「期限の利益」を喪失した後は、債務者に対し住宅ローンの残債を一括で請求します。

「期限の利益を喪失」し、残債務を一括で返済しなければならなくなった時点で、金融機関に任意売却の相談をすることができます。

3.最終通告書

金融機関は保証会社に「代位弁済」を請求し、住宅ローンの残債務を回収します。

任意売却を行えることが出来るようになるのは、代位弁済(滞納が3～5ヶ月)の時点からです。任意売却での活動期間は、競売の入札日の前日まで(代位弁済からおよそ6ケ月程度)です。

代位弁済とは？

「代位弁済」とは、債務者が住宅ローンを3～6ヶ月滞納した際に、保証会社が債務者本人に代わって金融機関に住宅ローンの残りの残債務を一括で支払う事です。通常、銀行が住宅ローンの返済を待ってくれるのは3～6ヶ月程度です。

金融機関は融資を行なう際に、万が一返済できなくなったときに備えて、融資を受ける人に対して保証会社と契約を結ぶ条件を提示されることがあります。保証会社が代位弁済したからと言って、借金が無くなるわけではありません。

債務者からすれば金融機関に返していたのが、保証会社に代わっただけですので、借金自体は残ります。今度は銀行に代わって保証会社が債務者本人に残債務の請求をしてくることになります。これを求償権の行使といいます。

求償権とは

求償権というのは、他人が負担すべき金銭の交付をした者が、その他人に対して償還を請求する権利のことをいいます。

一般的には、保証人や連帯債務者の1人が債務の弁済をした場合に、主たる債務者や他の連帯債務者に対して償還を請求します。

実務上は、法律の規定（民法406条）や特約によって、主たる債務者に一定の事由が生じた場合に、保証人としてあらかじめ求償できる事前求償権の例も多いようです。

債権者が保証会社に移行する

住宅ローンを3～5ヶ月滞納してしまうと、手元には代位弁済通知書というものが届くことになります。代位弁済通知が届くまでの債権者は住宅ローンを組んだ銀行になりますが、滞納が長期になった場合は、保証会社は債務者の代わりに、残債務を銀行に支払います。この時点で、債権者は保証会社に移行します。

代位弁済した時の抵当権は誰のもの？

保証委託契約を行なっている場合は、登記簿上では抵当権者は保証会社になっています。保証会社が代位弁済を行うと、登記簿に「代位弁済に基づく求償債権」という登記理由で債権者が保証会社に移行します。このとき、抵当権が銀行から保証会社に移転することになるので、抵当権抹消の交渉する際には、事前に交渉をする相手の確認が必要です。

任意売却後に残る債務はどうなるのか?

任意売却でご自宅を売却しても、返しきれなかった残債は無くなりません。任意売却後の残債の支払いは、基本的に一括もしくは分割で返済することが求められます。任意売却後の残債の支払いは、無担保債権となります。この債務は、保証会社が、不良債務としてサービサーと呼ばれる債権回収会社に売却することがあります。その場合、残債務を返済する窓口が保証会社から債権回収会社（サービサ－）になります。

任意売却後に残る債務は交渉次第で減額してもらえることもある

保証会社から債権回収会社に債権が譲渡された場合、債権回収会社との話し合いにより残債務の一部を減額してもらえる場合があります。

但し、絶対ではないので、確実に残債務が減額なることではありません。残債務をきれいに整理するためには弁護士さんに相談されることが一番良いでしょう。弁護士さんに債務整理を依頼し、借金を大幅に減額、若しくは0円にし、借金がない新しい生活を始めましょう。

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早い段階で任意売却の決断をするのが大切です

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、ご検討してみるのはいかがでしょうか。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、住宅ローンの返済にお悩みの方はご気軽にご相談下さい。

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