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2018年05月15日任意売却のメリット・デメリット

住宅ローンの支払が難しくなってしまった場合、2つの選択肢になります。
1つが裁判所を通じて強制的に売却が行われる「競売」。
もう1つが金融機関等の債権者の同意を得ながら進行する「任意売却」です。

任意売却は競売による売却とは異なり、あなたの意思(自ら売却すること)を確認し銀行側との合意のうえ、一般市場で家の売却を進めます。そうする事で、近隣の方へあなたの事情がわかることは有りません。また、親族や投資家に売却できた場合は、継続して同じ住宅に住むことができることや、借金を整理するなど生活設計を考えて進めることができる方法です。
しかし、債権者との交渉や不動産の売却手続きなどが必要なため、専門家の知識や経験が不可欠になります。
以下では任意売却のメリット・デメリットについて詳しく説明していきます。

【メリット1】競売よりも高く売却できる

任意売却であれば通常の不動産取引と同様に、市場相場に近い価格での売却が可能です。
競売では強制的な処分によって一般市場相場の6~7割程で落札される事も珍しくなく、売却価格が安くなる傾向が強いです。そのため、多額のローンが残ってしまう恐れがあります。そうなると競売後に残債の返済を強いられ、さらに給料や預金等を差押えられる可能性も出てきます。一方の任意売却は、「物件の所有者」「担保権者」「買主」の話し合いによる売却となるため、一般市場相場に近い価格で売却でき、住宅ローンの残債をより圧縮することが可能です。売却価格が高ければ、その分残債を多く返済できるので任意売却のメリットと言えます。

【メリット2】実情を誰にも知られることがない

「近所の人に知られてしまうか?」そう言ったご質問を受ける事があります。
競売の場合、競売されている物件の情報は新聞や裁判所のホームページなどで広く告知されています。さらに、裁判所の執行官が実際の建物を調査するために訪問しに来たり、物件を購入しようと考えている不動産会社の人や投資家などが集まり自宅だけでなく周辺にも聞き込みを行うといったケースもあります。そのため、ご近所や職場の方、お友達に自宅が競売に出されていることが知られてしまう恐れがあります。

一方の任意売却は、通常物件と同じように所有者の意思で売却を進めるため、住宅ローンが破綻したことや債務に苦しんでいることを、周囲に知られる心配はありません。
そもそも競売のように情報が公開されていないので、知られる情報源がありません。

【メリット3】諸費用の持ち出し負担が一切ない

通常、不動産売却では仲介手数料や抵当権の抹消費用、マンションの管理費・修繕積立金の滞納分など諸経費がかかります。任意売却も費用がかかるのは変わりません。ただし任意売却の場合は、自宅を売却したお金から諸経費を支払うことが認められています。そのため、債務者自ら費用を持ち出すことはありません。この点も任意売却のメリットと言えます。競売の場合は、競売費用が80~120万円程かかり、住宅ローンの債務残高に上乗せされてしまい、結果的に借金が多く残ってしまいます。

【メリット4】滞納している税金が払える

任意売却の場合、売却代金から固定資産税や都市計画税など滞納して差押えされている税金の一部を支払うことができます。税金を滞納していると、本税よりも延滞金の負担が重くなってくるケースが多々あります。自己破産をしても税金は免責されない為、任意売却で税金を支払う方が得策と言えます。

【メリット5】条件面や引越し時期など交渉できる

競売の場合、所有者の意思とは一切関係なく裁判所により強制的に執行されてしまいます。これは、売却する相手・時期・価格全てを裁判所が決めるということです。

物件が落札されその代金が納付された時点で所有権が無くなる為、住み続けると不法占拠となり買受人によってはすぐに退去を迫られる可能性もあります。不法占拠の状態が継続すると裁判所に強制執行の申し立てが行われ、強制的に退去ということになります。

それに対し、任意売却は所有者自らの意思によって行うため、ある程度の希望(相手・時期・価格など)に沿って進むため、納得した上で売却ができます。

任意売却の場合も、物件を売却した後は基本的に退去することになりますが、退去日をある程度、自分のスケジュールに合わせて交渉することができ、債権者および購入者と日程調整し退去日を決定します。また、親族や投資家に売却した場合は、物件から退去せずそのまま住み続けることが可能なケースもあります。具体的には、事前に合意を得た第三者に物件を買い取ってもらい賃料を支払いながら住み続けるという方法です。また、親族に物件を買い取ってもらい将来的に買い戻すことを親族間売買と言い、こちらの方法でも物件に住み続けることができるでしょう。

【メリット6】引越し費用等(余剰金)を確保できる可能性がある

競売の場合、引っ越し費用を捻出される事はありません。当然ですが、裁判所が引っ越し費用を負担してくるわけではありませんので、買受人つまり競売にかけられた物件を競り落とした方との交渉になりますが、買受人は競売の仕組みがわかっておりますので、債務者にはお金が渡らず、強制執行の手続きをされ、強制的に立ち退きを余儀なくされます。

任意売却により物件を売却した場合、引っ越し費用を債権者との交渉次第で、売却代金から融通してもらえる可能性があります。ここで言うところの引っ越し費用とは、引越し業者に依頼する費用だけでなく、引越し先の賃貸物件等に支払う家賃及び礼金や敷金、不動産会社に支払う仲介手数料なども含まれており、金額は債権者や生活状況によって異なりますが10万円~30万円が目安です。

但し、気を付けたいのは引っ越し費用が残せるのは絶対ではなく、債権者との交渉次第であるという点です。そこには債権者との信頼や実績が関係します。当社では、少しでも引っ越し費用を捻出できるよう債権者と粘り強く交渉を行なっていきます。

【メリット7】売却後の生活負担が軽くなる!

競売では、多額の債務が残るケースが多々あります。一方、任意売却であれば、競売よりも高値で売却できるため、残債を大幅に減らすことができ、売却後の生活の負担も軽くなります。競売に比べて、より早期に、より多くの返済ができるため、残債の支払いについても、債権者に柔軟な対応をしてもらえる場合もございます。

任意売却にデメリットはないのか?

最後に任意売却のデメリットついても触れていきます。
任意売却と競売を比較した場合、任意売却の方が明らかにメリットが多く、デメリットは少ないと言えます。あえて任意売却のデメリットを挙げると、売却活動時に見学に立ち会うことや、不動産売買契約などの為に時間を割くなど、いずれにしても足を運んで時間を要するという点が挙げられますが、これは高値で売却する為の必要経費的な時間と捉えるべきでしょう。一方、競売の場合は全く逆で、所有者の意志に関わらず裁判所から強制的に安く売却されてしまう上、競売の情報が公開されてしまいますので、精神的にダメージを負う方もいます。

任意売却できる期間は3~6ヶ月と限られておりますので、時間との勝負という面もあります。住宅ローンが払えそうもないと思ったら、早い段階でご相談いただき、次のステップに進めることが重要です。

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早い段階で任意売却の決断を!

なかなか住み慣れた家を売却すというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。