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2018年10月10日任意売却の価格の相場はどのくらいなのか?

任意売却の場合、競売よりも高い値段で住宅を売却できる可能性があります。一般の市場で売買が行われますので、通常の物件と任意売却では殆ど価格の差が発生しないケースが多い為、裁判所で行われる競売よりも高い値段が付く事が往々にしてございます。


任意売却の場合、瑕疵担保責任が免責になる事によって価格が若干安くなる?

一般的な住宅売買契約に含まれている「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」が、任意売却の場合は免責になる事があり、その分若干価格が安くなることがあります。
不動産取引が成立した後、欠陥が見つかった場合に売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。

売買の対象物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。
隠れた瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。

なお、契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。一般的に、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。また、民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、中古住宅の場合は物件の引き渡し後2年以内又は買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に請求しなければならないと定められております。

宅建業法では、原則として、この民法上の規定より買主に不利となる特約は無効となりますが、売買契約書に特約条項として瑕疵担保責任を免責する条項が入れば、その契約は有効になります。

任意売却の場合は、売主側に責任を負える支払い能力がないので、その分、住宅価格が安くなってしまう可能性があるということになります。

競売の評価額

競売の場合、購入者が家の内覧ができなかったり、退去を迫っても売主の協力が得られず、強制執行の法的手段が必要な場合があったり、また瑕疵担保責任が免責になる等の理由により、競売物件の評価額は一般的な評価額よりも3~4割程度低くなるケースがあります。

競売の価格はどのくらいになるのか?

競売の際に裁判所が決める「売却基準価額」は、市場の価格よりも3〜4割ほど低くなります。「売却基準価額」とは、競売の評価額です。この金額から2割引いた金額が「買受可能価格」となり、競売での入札は買受可能価格から始まりますので、時価の半額から入札が開始されることになります。

競売になった物件の価格を決定するのは裁判所です。競売の物件を評価する際に、執行官(裁判所の職員)と評価人(不動産鑑定士)が自宅の現状調査を実施し、競売の評価書を作成して売却価格を決定します。

*売却基準価額について定める民事執行法60条
第60条
1  執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、不動産の売却の額の基準となるべき価額(以下「売却基準価額」という。)を定めなければならない。
2  執行裁判所は、必要があると認めるときは、売却基準価額を変更することができる。
3  買受けの申出の額は、売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額(以下「買受可能価額」という。)以上でなければならない。

上記の3項目にも記載されているように、競売物件への入札は売却基準価額からその10分の2相当額を控除した金額であれば購入が可能です。つまり、売却基準価額の8割以上の額であれば入札できるということになります。買受可能価格は、最低落札額となります。

評価額が1000万円の場合、2割の200万円を控除した額
=800万円が買受可能価格となります。

前述したように、評価額は通常の2〜3割減額されているので、買受可能価格はそこからさらに2割低い値段として価格が決まるということになります。

競売価格が任意売却より安くなる理由は?

競売価格は市場価格より大幅に低くなる原因として挙げられる理由としては、買い手側からすると非常にリスクが高いからです。どんなリスクがあるのか?まずは、購入を検討している段階でも物件の内覧はできません。強制執行として競売に出されているため、執行官以外の者が立ち入りを禁止されているのです。他にもお部屋が汚れている、壊れている箇所が見受けられるがリフォームなどがされてないことも前提とされているのが問題でしょう。

次に、保証等が無いということです。瑕疵担保責任などその他の保証が付いていないので、仮に後から欠陥が見つかっても、自分でどうにかしなければいけないのです。

他にも、落札した場合、売却代金を1か月以内に一括で支払う必要があるなど、現金が必要になる場合があります。こういった理由で、競売物件は、任意売却の物件と比較すると室内の瑕疵を事前に把握することが困難であり、ある程度の現金が必要になるなど制約が多い為、流通性が乏しくなり、結果として取引価格が安くなってしまう傾向にあります。

このため、競売物件を購入する方の殆どは、不動産会社や投資家がメインになるので、一般の方々が競売物件を購入するケースは少ないです。


競売にかかる費用

競売にかかる費用は後から請求されます。債権者が裁判所に競売の申立てをする場合、裁判所に競売の予納金を支払うことになり、その競売の申し立ての際にかかった費用が、売却価格から差し引かれることになっています。

例えば、競売費用が100万円かかり、1,000万円で落札された場合、落札代金から競売費用を差し引いて住宅ローンの残債に支払われます。1,000万円-100万円=900万円が残債に支払われる金額となります。

仮に、不動産会社に売却を依頼し1,000万円で買い手がついた場合、仲介手数料は36万円(税別)しか発生しませんので、競売費用は高いと言えます。


任意売却と競売の価格差

まとめると、任意売却の場合は、9~10割程度で売買されることになりますが、競売では3〜5割ほどになり、競売では、残責務が多く残るだけでなく、約50万以上〜120万の競売申し立て費用や立退きの際の費用が自己負担になる為、落札された金額から、ある程度の金額が発生することを考えておいた方が良いでしょう。


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早い段階で任意売却の決断を!

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。