2018年11月07日任意売却の抵当権の抹消とは？必要な書類や費用について

抵当権の抹消とは？

抵当権の抹消とは、住宅ローンを借りた際に設定された抵当権を解除することです。

抵当権が設定された住宅を任意売却するには、抵当権者（債権者）の同意を得て抵当権を抹消することが必要になってきます。

実際は、抵当権が設定されたまま不動産を売却することは可能なのですが、買い手側からすると、抵当権が抹消出来ない場合、抵当権者が競売を申し立てると、購入した不動産の所有権が無くなってしまいますので、そのような物件を購入される方はおりません。不動産を売却する際は、抵当権を抹消する必要があります。

なんで抵当権の抹消が必要なの？そもそも抵当権って？

住宅を購入する時には、多額の資金を調達するために、銀行から住宅ローンを借り入れます。このお金を貸している側を債権者と呼びます。一方、借りる側のことを債務者と呼びます。

債権者は多額な金額を貸すことになるためリスクを伴います。債務者は、月々一定の住宅ローンを返済する責任がありますが、返済が困難になるケースもあるのです。こういった、万が一に備えて、債権者がリスクをできるだけ減らすために自宅を担保として設定するのが抵当権です。

抵当権を設定すると、債権者は「抵当権者」となります。銀行や保証会社などが住宅ローンの担保としてその住宅の抵当権を持ちます。

もし債務者のローン返済が滞ると担保にした不動産を差し押さえ、競売にかけて売却代金から債務を回収する権利を有します。こういった理由で、勝手に任意売却ができないため、抵当権者の同意を得て抵当権を抹消する必要があるのです。

抵当権は別除権と呼ばれ、他の法律や債権者よりも優先して支払いを受けることができ、債権者が自由に行使することができます。

抵当権は、土地と建物の登記簿謄本を見ることで確認ができます。

抵当権の抹消をするには何をすればいい？

• 抵当権を抹消する方法

抵当権を抹消することができるのは、「借りたお金を全額返済できた時」です。売却したお金で住宅ローンの残りを完済して抵当権を抹消します。残債務が無い状態です。

• 任意売却において抵当権抹消する方法

任意売却会社が抵当権者と交渉し、売買成立時に債権者に抵当権抹消の手続きをしてもらえる承諾を得ます。

抵当権者が１社であれば、その抵当権者のみと交渉すれば済むのですが、抵当権者が複数の場合は全ての債権者の同意が必要です。

債権者が複数の場合

第2、第3抵当権と下位の抵当権を持つ債権者には後順位抵当権者と呼ばれます。

後順位抵当権者には、担保解除料や担保抹消料（ハンコ代）を払うことによって、抵当権の抹消に協力してもらうように申請書を提出します。

決まった取り決めがあるわけではなく、交渉の過程で抵当権抹消の応諾金額が決まります。相場としては、10～50万円と言われています。

唯一、住宅金融支援機構が担保の解除料として以下のような基準を設けています。

1円も回収不可能な後順位抵当権者にとっては、競売になったとしても、抵当権が裁判所によって抹消されてしまうため、任意売却に協力して、この担保解除料をもらった方が、得なため、任意売却ではこのようなかたちで解決するケースがございます。

抵当権抹消登記の必要書類

抵当権の抹消登記を行う際には、主に下記のような書類が必要となります。

• 抵当権抹消登記申請書
• 登記識別情報又は登記済証
• 登記原因証明情報
• 抵当権者の委任状(登記を委任する場合)
• 代理権限証明情報(金融機関の委任状)
• 金融機関の有資格証明情報(代表者事項証明書又は登記事項証明書)

抵当権の抹消に必要な費用

1.抵当権等の登記抹消費用
抵当権抹消のために必要な費用として、登録免許税と司法書士に依頼する手数料が必要となります。

2.後順位担保権者の抵当権抹消応諾料
抵当権者が複数いる場合は、各々に応じた金額の担保抹消料（ハンコ代）

抵当権を抹消する費用は誰が払うの？

抵当権等の登記抹消費用や後順位担保債権者の抵当権抹消応諾料などは、売却代金から精算されます。つまり、第一抵当権者が任意売却の控除費用として認める事になりますので、売主が事前にお金を用意する必要はありません。

抵当権の抹消ができない場合はあるか

債権者にとって競売で物件が売却される方がデメリットが大きいので、任意売却を選択される傾向があり、抵当権の抹消に同意してくれます。しかしながら、債権者の中には抵当権の抹消に応じてくれない場合もございます。

連帯保証人の同意がないと抵当権の抹消に応じてもらえない

任意売却をして少しでも高く売却し、住宅ローンを多く回収したいのは銀行も同じですが、住宅ローンの債権者から任意売却に応じてもらえないケースがあります。

ローン債権者は連帯保証人に対して担保保存義務を負っています。それなので、連帯保証人の同意がなければ、抵当権の抹消ができないのです。そうなると当然、任意売却ができないことになってしまいます。

もし、同意を得ずに住宅を売買してしまうと、債権者は担保保存義務違反とされてしまう恐れがあるからです。

担保保存義務とは、民法第５０４条に明記されております。債務者の連帯保証人を守るためであり、債権者は担保を喪失したり、減少させないように保存する義務を負います。これを担保保存義務といいます。

安易に安い値段で住宅を売却をした場合は担保保存義務違反とされる恐れがあります。連帯保証人に不利益が発生した場合は、責任を免れ、保証をしなくても済む場合がございます。

抵当権抹消の同意に関する特約

任意売却での売買契約は、抵当権の同意を前提とした債権者の承諾が必要になりますが、「債権者の抵当権抹消について同意が得られなかった場合は、売買契約を白紙解約できる」という旨の特約が売買契約書に記載されます。

売買契約をした後に物件を買主に引渡しができない場合は、債務不履行となり違約金の支払いが発生します。

不動産売買では抵当権の抹消は売主の義務のため、債権者からの抹消の同意が得られなかった場合には、損害賠償の責任を負わなければいけません。

買主にとっては不利な特約になりますが、返済能力がなく任意売却しているので、売主側は万が一抵当権の抹消の同意が得られず、債務不履行となり違約金が発生しないためにも、売買契約書には抵当権の抹消の同意に関する特約が必要になります。

この特約を売買契約書に記載することにより、売主は一切の違約金の負担、損害賠償の義務を負うことが無くなります。

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早い段階で任意売却の決断をするのが大切です

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、ご検討してみるのはいかがでしょうか。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、住宅ローンの返済にお悩みの方はご気軽にご相談下さい。

 

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