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2018年06月14日任意売却の残債の考え方と、連帯保証人への影響

任意売却の残債の考え方と、連帯保証人への影響

ローン返済に困ったら「任意売却」と、スムーズに話しが進まないケースもあります。特に連帯保証人が同意してくれない場合、任意売却そのものができない可能性もあります。任意売却後の残債がどうなるのかという点と、連帯保証人への影響については必ず確認しておきましょう。

任意売却後の残債の返済が必要

任意売却すればローンの残額を払わなくて良いと、思われている方もおりますが、そんな事はありません。任意売却をしても、残ったローンは帳消しにはならないのです。とはいえ、ローンの返済が苦しくなって任意売却をすることになったのですから、今まで通りに返済していくことは難しいでしょう。そこで、弁護士の協力の下で債務整理をし、借金を大幅に減額もしくは無くす事を考えてみてはいかがですか? 債務整理した場合、任意売却後の生活が楽になるのは言うまでもありません。

なぜ無理のないスケジュールに応じてもらえるのか

少額で無理のないスケジュールで返済していくことは、債務者にとってはメリットが大きいやり方です。しかし、債権者には特にメリットがないように見えます。ではなぜ債権者はこのような方法に応じてくれるのでしょうか。それを知るには、債務整理をより詳しく理解する必要があります。

ローンの返済が滞ると、債権者である銀行や信用金庫は、保証会社にローンの残債を全額支払ってもらいます。その事を「代位弁済」と言います。保証会社は債権を受け取ることになり、債務者はローンを組んだ銀行や信用金庫ではなく、保証会社に返済をすることになるのです。
任意売却を行っても、売却金額でローンの残額を全て返済できるケースは稀です。
ローンの残高から売却代金を引き、残った金額を残債として、保証会社に返済していかなければなりません。

とはいえ、任意売却を選択した債務者がお金に困っていることは、保証会社の側もよく分かっています。強固に取り立てて債務者が自己破産してしまうと、お金は全く返ってこなくなってしまいます。それでは保証会社も困ってしまうので「できる範囲で少しずつ返してもらう」という回収方針になるのです。

但し、保証会社は10年以上の返済計画には応じてもらえない場合がありますので、残債が多い場合は弁護士に相談しましょう。


任意売却でより高く売却し残債を圧縮

任意売却であれば通常の不動産取引と同様に、市場価格に近い金額での売却が可能です。
競売では強制的な処分によって一般市場相場の6~7割程で落札される事も珍しくなく、売却価格が安くなる傾向が強いです。そのため、多額のローンが残ってしまう恐れがあります。そうなると競売後の残債の負担が重くのしかかり、給料や預金等を差押えられる可能性も出てきます。

一方の任意売却は、一般市場で流通されるので、競売よりも売却価格が高くなる傾向があり、住宅ローンの残債をより圧縮することが可能です。売却価格が高ければ、その分残債を多く返済できるので任意売却のメリットと言えます。


任意売却が連帯保証人に与える影響

住宅ローンを組む際、連帯保証人を付けることがあります。連帯保証人は、債務者が借金の返済を滞った時に、債務者に代わって借金を支払わなければなりません。

連帯保証人は通常の保証人に比べて責任が重くなっています。例えば債務者本人が借金を返せなくなり、債権者が連帯保証人に代わりに借金を返すよう求めた場合、通常の保証人であれば債務者本人からまず取り立てるように言うことができますが、連帯保証人はこれができません。任意売却でも、連帯保証人の存在は非常に重要になってきます。

というのも、任意売却後の残債について、連帯保証人の責任が残っているからです。そのため、任意売却を行うときは、必ず連帯保証人に承諾を得なければなりません。

仮に任意売却後に残債の支払いが難しくなってしまうと、連帯保証人にその請求がいくことになります。また、債務者が自己破産することになれば、連帯保証人が多額の残債を背負うことになります。任意売却を行う際は、連帯保証人にも丁寧に説明し、任意売却のメリットを伝えることが重要です。

連帯保証人が任意売却を承諾しないときは

任意売却の手続きで、債権者から「保証人の同意が必要」と言われることがあります。任意売却の際に連帯保証人の承諾が必要なのは、「担保保存義務」の存在も関係してきます。

担保保存義務とは、保証人などの法定代位権者が存在する場合、その保護のために、担保を喪失したり減少させたりしないよう債権者が保存する責任を負うことをいいます。もしこれに違反してしまうと、喪失あるいは減少した範囲の金額について、法定代位権者は責任を免れることになります。

具体的に、連帯保証人の立場に立って考えてみましょう。住宅ローンは家を担保にした借金なので、「いざというときは住宅を売却すれば、連帯保証人であっても大きな負担を背負う必要はない」と言われて安心して連帯保証人になったかもしれません。にも関わらず後になって「担保である住宅を実際よりも安い金額で処分したので、残りを支払ってくれ」となってしまうと、保証人としては納得がいきません。そこで担保保存義務違反を理由にローン残債の支払いを拒否してくる可能性があります。

銀行や保証会社などの債権者の立場からすると、保証人の責任が小さくなってしまってはこちらが損をすることになります。それを防ぐために、保証人に任意売却の承諾を得ようとするのです。

全ての債務者が連帯保証人と密に連絡を取っている訳ではなりません。最近疎遠になっていたり、別れた配偶者が連帯保証人だった、という場合など、スムーズに承諾を得られないことも多々あります。しかしそれで手続きが止まってしまうと、時間切れとなって自宅は競売にかけられてしまうかもしれません。そこで登場するのが「担保保存義務免除特約」です。これはトラブル回避の為に保証契約の中に予め盛り込まれている項目で、「担保保存義務違反による免責の効力を放棄する」という特約のことです。

つまり連帯保証人になった段階で、住宅を処分したり抵当権を抹消しても、それについて保証人は文句を付けないと予め約束させられているのです。この特約があるため、原則として保証人の同意がなくとも任意売却を行うことができるようになっています。

但し、全ての場合に無条件で担保処分を認めていると、連帯保証人側が一方的に不利をしょい込むことになります。裁判でも信義則に反する場合や、権利の乱用に当たる場合は免除特約を認めないとしています。そのため、金融機関は免除特約を設けながらも、同意も念のため取ろうとするのです。

任意売却を行う場合は、連帯保証人の立場に立って誠意ある行動を取る必要があります。なかなか同意をしてくれない場合も「特約があるから」と強引に進めるのではなく、競売になるよりは残債が減ることを説明し、迷惑をかける立場であることを認識しつつ粘り強く説得していくことが大切です。

早い段階で任意売却の決断を!

こうしたお話をすると、連帯保証人に迷惑をかけないため、任意売却を諦めるしかないとお考えになる方がいます。しかし、任意売却をあきらめる必要はありません。

可能な限り連帯保証人に影響を及ぼさないようにする為には、弁護士にも相談し、残債が残ってしまっても、返済する負担を最小限にしてもらうようアドバイスを受けることです。残債の金額が大幅に減ることもありますので、保証人にもその事を伝えましょう。

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間の制限があり、任意売却ができるチャンスを失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

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任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。