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2019年01月08日任意売却は連帯保証人がいても行えるのか?

任意売却は連帯保証人がいても行えるのか?

連帯保証人がいても任意売却は可能です。同意を必要としない契約もありますが、原則として任意売却を行うには連帯保証人の同意を得る必要があります。勝手に進めることはできないため注意が必要です。

 

任意売却するのに連帯保証人の同意を得ないといけない理由って?

1、任意売却には抵当権の抹消が必要
銀行は住宅ローンの資金を貸す際、その住宅を保全するための担保となる抵当権を設定します。債務者が住宅ローンの返済を滞った場合に担保に提供した不動産を差押え、抵当権を実行して競売により強制的に住宅を売却し住宅ローンの債権を回収できる権利を持ちます。

住宅ローンが残っていて、抵当権が設定されている物件は、購入者側からするといつ競売になるかわからないのでリスクが大きくなるので、抵当権が抹消されない物件を購入する方は殆どおりません。ですので、任意売却を行う際には、住宅に設定されている抵当権を抹消する手続きを行うことになります。

2、債権者が、連帯保証人の承諾(同意)を求めてくる
抵当権の抹消の手続きにあたって、債権者(担保権者)が、連帯保証人の承諾を求めてくることがあります。なぜかと言うと、民法上、債権者の「担保価値保存義務」というものがあるからです。

3、連帯保証人のリスク
任意売却をしたとしても住宅ローンが残ってしまう場合(これをオーバーローンと呼ぶ事もあります。)は、債務者が自己破産をしたり、支払う事が不可能になった場合に、債権者から連帯保証人に対して残債務の一括請求や、給料の差押えをされる場合があります。任意売却後の残債は連帯保証人にとっても、重要な問題になるため、任意売却への同意をして競売よりも高く住宅を売却し、住宅ローンの残債を大幅に減らしましょう。

 

担保保存義務とは

担保保存義務とは、民法第504条に記載されている通り、連帯保証人の利益を保全するための物であり、債権者は担保を喪失したり、減少させないように保存する義務を負います。これを担保保存義務といいます。安易に安い値段での任意売却をした場合は担保保存義務違反とされ、もしも、連帯保証人が不利な対応を取られた場合には、責任を免れ、保証をしなくてよくなります。

 

連帯保証人の同意がないと債権者が抵当権抹消に応じない

任意売却をして住宅ローンを少しでも多く回収しようと思うのは、銀行も同じですが、債権者から任意売却に応じてもらえないケースがあります。債権者は連帯保証人に対して「担保保存義務」を負っています。それなので、連帯保証人の同意がなければ、抵当権の抹消ができないのです。そうなると当然、任意売却できないないということにもなりかねません。もし、同意を得ずに住宅を売買してしまうと、債権者は担保保存義務違反とされてしまう可能性があるからです。

 

債務者が自己破産した場合は連帯保証人が残債を支払う

連帯保証人は債権者の請求に対して住宅ローンの返済を拒否することが出来ません。連帯保証人は法律上、主債務者と同じ立場にあり、債務者が住宅ローンの返済を滞った際には連帯保証人に請求が行くことになります。

連帯保証人は支払いを拒否する権利である「抗弁権」が認められていません。「抗弁権」とは、保証人からではなく、先に債権者本人に取り立てをして、強制執行として差押えてもらうことを主張することです。もし、これが連帯保証人では無く、保証人であった場合には、この「抗弁権」は認められています。

本来であれば、「求償権」と言って、保証人が債務者の借金を弁済した場合に、その弁済した金額の返還を求めることができる権利があるのですが、万が一、債務者が自己破産の手続きによって債務を免除された場合は、この「求償権」の行使ができませんので、連帯保証人が住宅ローンの全額を支払うことになります。

 

連帯保証人の同意を得なくても良いケース

任意売却によって住宅ローンが完済できるのであれば、連帯保証人の同意がなくても行うことができます。住宅ローンが無くなれば連帯保証人の債務も無くなるからです。

 

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早い段階で任意売却の決断を!

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

 

任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。