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2018年10月16日任意売却後も家に住み続けることは可能?

任意売却後も家に住み続けたい

住宅ローンを支払うことが難しい状況でも、子供が卒業するまでは今の学校に通わせたい、自宅に両親と同居しておりすぐに退去ができない等の理由から、そのまま今の家に住み続けたいという方も少なくありません。

任意売却をした後でも、住み続けることはできるのか?という疑問については、任意売却をすることは、他人の手に自宅が渡ってしまうことを意味するため、基本的に住み続けることはできません。

しかしながら、他の方法でそれを可能にすることができます。それを行う手段が3つあります。リースバック、親族間売買、親子間売買という方法で住み続けられる場合が有るのです。

 

契約の流れ

  1. 1.ご自宅を投資家・親族などに売却
  2. 2.買主と賃貸借契約を締結
  3. 3.買主によっては期限を定めて買戻しの特約を結ぶことも可能

 

ハウス・リースバックとは

正式には「セール・アンド・リースバック(セール&リースバック)」といいます。住み慣れた我が家にどうしても住み続けたい方には、リースバックが有効です。

リースバックとは、不動産投資家と賃貸借契約を結ぶことで、住み続けられることができる手法のことです。通常は、買主が住むことを前提に、任意売却が行われますがハウス・リーバックを前提に任意売却の活動期間中に投資家を見つける必要があります。将来的に自宅を買戻したいと考えている方は、事前に特約を書類に記載しておく必要があります。債権者が認めた売買価格に比例しリースバックの家賃や条件も決まるので、債権者との交渉が重要となってきます。債権者が認めた金額で投資家が購入しない場合は任意売却が不成立になりますので、リースバックを諦め投資家ではない一般の方に売却しましょう。競売になるよりは良いでしょう。

 

リースバックができる条件

契約をする際には、ある一定以上の安定した収入があることが条件となってきます。家賃は周辺の相場や貸主との間で話し合いにより決定します

 

リースバックのメリット

  • ・住み続けられる
  • ・固定資産税や管理費等の維持費が発生しない
  • ・買戻し特約を結ぶことで、お金を貯めて売却した自宅を買い戻すことができる
  • ・まとまった資金ができれば再び買い戻すことも可能

 

リースバックのデメリット

  • ・賃料を毎月払わなければならない
  • ・リースバックを前提での買主を見つけることが困難
  • ・毎月の賃料を払いながら買戻しのお金を貯めることは簡単ではない

 

第三者の投資家に買い取ってもらうためのポイント

投資家が重要視することは、利回りと売却益です。第三者に賃貸及び売却するためには、物件の価格が安いことがポイントとなります。リースバックを検討している投資家にとっては、物件を購入した後の家賃や売却益といったリターンがどれだけ入るかが重要です。

 

親子間売買とは

自宅を任意売却で自分の子供や親あるいは親族に購入してもらい、自宅を貸してもらうことで、住み続けられる方法です。親子間や兄弟間、親戚間であっても担保不動産の売買は法律的には可能です。また、将来的には家の権利を取り戻すことが出来る買戻しも可能です。

 

親子間売買のメリット

  • ・他者に経済状況が漏れる心配が少ない
  • ・月々支払う家賃を低く設定してもらう可能性がある
  • ・将来的に不動産を買い戻せる可能性がある

 

親子間売買のデメリット

  • ・親子間売買では子供や親・親族が金融機関に住宅ローンを組んで購入する場合、金融機関から融資をしてもらえる可能性が低い
  • ・債権者の許可を得られる可能性がとても低い
  • ・身内で買い手を探すのが困難

 

買戻しとは

家の所有権を一時的に手放し、第三者名義にした後で、再度購入することで自宅を取り戻す方法です。一般的には、親族や親友あるは友人といった親しい間柄に自宅を買い取ってもらい、家賃を支払い続けながら、収入の目処が立ったら改めて買い戻します。

あらかじめ、具体的な条件については当事者間でよく相談し、きちんとその旨を契約書等に記載しておくことが重要です。信頼関係のある関係者にお願いしたとしても、その部分を明確にしておかないと後々トラブルになる可能性があるからです。

 

買い戻し特約

払い戻し特約については、民法579条に記載されています。

『不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。この場合において、当事者が別段の意思を表示しなかったときは、不動産の果実と代金の利息とは相殺したものとみなす。』

要件は以下の通りです。

  1. 1.買い戻しの目的物が不動産であること
  2. 2.売買契約と同時に行うこと
  3. 3.買戻し代金が、売買代金に契約費用を加えた額を超えないこと

民法の買戻し特約では、買戻し期間は10年が最長となっています。

 

任意売却で住み続けるためのハードルは高い

ある一定の条件を越えなければならないことや、債権者に承認を得ることを考えると、それなりにハードルは高い実態があるため、通常の任意売却をするのかどうかの判断をする必要があります。任意売却には時間の制限がありますので、リースバックをしたい場合は事前に相談し、時間を無駄にしないよう注意しましょう。

 

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早い段階で任意売却の決断を!

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

 

任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。