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2019年01月08日投資用で購入したワンルームマンションでも任意売却できる?

投資用で購入したワンルームマンションでも任意売却できる?

一般的な住宅と同様に任意売却ができます。銀行以外のノンバンク系のジャックス、オリックス、アプラス等からアパートローンを利用して購入された、投資用ワンルームマンションも任意売却が可能です。

 

投資用ワンルームマンションの任意売却と一般的な任意売却の違い

実は投資用物件の場合は居住用物件の場合と異なる点が3つございます。

1、管理会社とサブリース契約を結んでいる
住宅の場合は、ご本人の決断で任意売却が可能ですが、投資物件の場合は、管理会社とサブリース契約(家賃保証)をされている場合があり注意が必要です。

サブリース契約は、所有者と管理会社との間で賃貸借契約を結び所有者に家賃の80~90%程度を保証して支払う契約の事を言います。メリットは入居者が付かなくても安定した家賃が入ることですが、家賃の全額を入金して貰えるわけではなく、20%程低い金額で入金されてしまいますので、収入が減ってしまうデメリットがあります。

その物件を任意売却する場合はサブリース契約を解除する必要があります。なぜなら、例えば家賃が10万円の物件であれば、その100%の家賃を買主が受け取りたいからです。管理会社に20%の手数料を払いたくないと思われる方が多いので、任意売却すると決めた場合は、サブリース契約を解除して下さい。

2、ローンが住宅ローンではなく事業用アパートローン
投資用アパートローンは住宅ローンと性質が異なります。大手都市銀行では投資用ワンルームマンションの担保評価がでない為、融資を行わない銀行もあります。ですので殆は銀行系ではなくノンバンクの金融機関が高金利で融資を行っているのが実情です。

投資用ワンルームマンションの販売価格は平均2,300万円程します。広さは平均で23㎡(≒7坪)です。坪単価は、2,300万円÷7坪=328万円です。この坪単価で都心の3LDK60㎡(約20坪)のファミリーマンションを購入すると6,500万円の値段になります。同じ坪単価ですが、キッチンや浴室、洗面所等を見て頂ければ分かる通り、ワンルームマンションはキッチンや浴室が小さく、高級感もありません。ですが、坪単価は変わらないのです。都市銀行が融資をしない理由も分かります。

現在の住宅ローンの金利は1%を下回っておりますが、投資用ワンルームマンションへの融資は2.5~4%も高く住宅ローンの金利の倍以上します。これで採算が本当に合うのか疑問です。マンションデベロッパーとゼネコンだけが儲かる仕組みでは無いでしょうか?投資用ワンルームマンションを購入されて任意売却する方が年々増加しております。新築で購入されることはお勧めしません。間違いなく価格が高いです。中古で良さそうな物件を選んだ方が採算が合うかと思います。職場や自宅に電話営業が来て購入される方が多いですが、自宅ではないので無理してまで買う必要はありません。都市銀行が融資しない物件であると頭の片隅に置いといて下さい。

3、不動産評価が多種多様
不動産評価方法が債権者によって異なります。住宅ローンでの任意売却の場合は、原価を計算する計算方法が用いられますが、収益物件の任意売却の場合は見解が多種多様のため、不動産の評価をすることが難しいと言われています。

投資物件の任意売却 住宅の任意売却
債権者 信販系金融機関(カード会社) 銀行
信用金庫
住宅金融支援機構(旧公庫)
代位弁済までの活動期間 早くて2カ月 4~8カ月
ローン滞納に対しての対応 回収措置が厳しい ある程度考慮してくれる

 

投資用マンションはいつ売るのが良いのか?

・不動産価値は下がる
15年までが購入価格の50%で売ることができます。15年を節目にどんどん下がるため、築年数は15年未満で売ることが良いでしょう。不動産は時間が経つに連れてどんどん劣化していき、その価値も下がっていくものです。よって、売却価格も時間が経つに連れて下がります。10年目まではそこまで不動産価値は下がらない傾向にありますが、15年目を迎えると大きく下がってくる傾向にあります。

・人口が現象
現在、約1億2800万人と言われる日本の人口は、2030年には1億1522万人、さらに2060年には8674万人になるとの予測が立てられています。人口が減るということは、住宅は今までのように必要がなくなってくるということです。空き家を上手く利用しようとする事業があるのが今の日本の現状です。

 

必要な書類

1.査定時に必要なもの

・権利書もしくは登記識別情報
 物件の権利書です。ない場合は、代わりとなる「本人確認情報」を司法書士に発行してもらいましょう。
・固定資産税の納付通知書
 ない場合、固定資産税の納税証明書を市役所で再発行しましょう。
・ローン残高証明書またはローン返済予定表
 残高がある場合は一括で返済する必要があります。紛失した場合はローン会社・金融機関より取り寄せましょう。
・マンション管理規約または使用細則など
・物件のパンフレット
・建物図面、売買契約書、重要事項説明書、公図、測量図
・建築確認書・検査済証
 建築行政をしている自治体より発行されます。紛失した場合は市役所などより発行される 建築台帳記載事項証明書で代用できます。
・住宅性能評価書(建設・設計)
 評価機関より発行できます。評価機関がわからない場合は売買契約書、重要事項説明書な どを確認しましょう。
・登記簿謄本・・・ない場合は法務局で発行できます。

2.媒介契約時・売買契約時に必要なもの

・身分証明書
・免許証、保険証、住民基調カードなど公的な身分証明書を用意しましょう。
・実印
・印鑑証明書
 3ヶ月以内のものが有効です
・評価額証明書
 物件の情報が記載されています。資産税課などで発行が可能です。


不動産投資は老後の私的年金対策、節税対策、生命保険の代わりに本当になるのか?

・老後の私的年金対策として
実際にはローンの支払以外にも、管理組合に支払う管理費、修繕積立金の支払い、また固定資産税等の税金の支払いなど、運営維持をしていく上でかかる固定の費用があります。万が一空室になってしまうとローンとその他の費用はすべてオーナーさんの実費になってしまいます。このため、購入時に想定したシミュレーションと実際のキャッシュフローが違うという相談が多く寄せられます。

・節税対策として
購入してから初めの2年~3年は、確定申告をする度に還付金として税金が返ってきますが、長期に渡って継続するわけではありません。

・生命保険の代わりとして
団体生命保険に加入していれば、万が一、死亡した場合は、保険がおりてマンションのローンが完済されるので生命保険の代わりとして購入する方もいるようです。ただ、投資不動産は長く持ち続ければ続けるほど、資産価値が減少していきます。一方で、管理費・修繕積立金などの固定費用は築年数が経過するごとに上がっていく傾向にあります。また、空室時は家賃収入がないことも想定しないといけません。

 

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早い段階で任意売却の決断を!

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

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任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。