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2019年01月08日任意売却における銀行との交渉はどんな内容なのか?

銀行との交渉はどんな内容なのか?

任意売却は、通常の不動産売却と異なり、銀行や役所との交渉が必要です。任意売却を行うには、債権者に住宅ローンの返済が難しいという事を伝えて、住宅の売却に同意してもらう必要があります。つまり、事前に債権者(借入先の金融機関)に任意売却を認めてもらう交渉が必要になるのです。

・任意売却を認めてもらうには
融資先の銀行に任意売却を認めてもらうということは、自宅に設定されている抵当権の抹消に同意してもらう事を言います。任意売却を行うためには、住宅ローンがある状態で、債権者に住宅ローンを借りた際に設定された抵当権を抹消してもらわなければなりません。

ローンや税金の返済ができないまま時間が立ってしまうと、競売になり任意売却よりもかなり安い値段で強制的に売却されてしまう可能性があります。それは債権者にとっても住宅ローンの回収が思うように行かない恐れがあるので、任意売却に応じる事が多いです。任意売却は、債務者と債権者にとってお互いにメリットが大きいのです。

・物件の販売価格
任意売却をするにあたっては、この価格の設定が極めて重要になってきます。市場価格よりも金額が高く設定されてしまっては、買主はなかなか現れません。しかし、債務者および債権者である融資した銀行にとってはなるべく高く売りたいという気持ちがあるのは当然です。

ここで押さえておきたいのは、任意売却における売却金額の決定権は債権者にあるということです。債務者の意思だけで価格を決めることが出来ませんので、任意売却で十分な売却期間が必要とよく言われるのは、このように債権者との交渉で時間を要するためです。市場の相場価格と大きな差がないように仲介業者の方と定期的に確認しつつ、債権者と価格の交渉や調整をしていきます。また、税金の滞納による差し押さえがある場合は、同時に税務署や役所と差押え解除の交渉も必要になります。

▼任意売却の価格の相場に関しての参考記事
任意売却の価格の相場はどのくらいなのか?

・売却金額の配分
売却金額が決まったら、その金額の配分を交渉します。任意売却では、債権者に必要経費として認められるものがあります。例えば、引越し代金や後順位抵当権者への抵当権抹消費用及び司法書士への抵当権抹消費用、マンションにお住まいの方であれば管理費・修繕積立金の滞納額等が挙げられます。

 

任意売却における債権者には銀行以外もある

任意売却における代表的な債権者は、住宅金融支援機構、都市銀行、地方銀行、信用金庫、保証会社、債権回収会社(サービサー)などです。債権者は銀行のみではありません。

 

債権者が複数の場合も全ての債権者に任意売却に同意してもらう必要がある

住宅ローンを契約するにあたって、融資を受けた銀行が1つ場合と複数の銀行から借受ける場合があります。任意売却を進めるに当たっては、全ての債権者の同意を得る必要があります。

任意売却では、第1抵当者が住宅ローンのほぼ満額を回収できる事が多く、第2抵当権者以降の後順位抵当権者と呼ばれる債権者に至っては配当の見込みが殆ど望めません。このような理由から、後順位抵当権者が簡単には任意売却を認めてくれないことがあります。後順位抵当権者は少しでも多く回収したいと思うため、配当が少ないとそれでは任意売却を認めないと言われることが多分にあります。

そことの調整を任意売却会社が行い、後順位抵当権者にもそれ相当の配当を行い、任意売却を成功へと導かなければなりません。後順位抵当権の抵当権を抹消をしてもらうために、ハンコ代と呼ばれる、担保解除料を支払って抵当権の抹消に応じてもらう交渉を行います。

▼抵当権抹消費用に関しての参考記事
任意売却の抵当権の抹消とは?必要な書類や費用について

 

任意売却における債権者の交渉は誰が行うのか?

任意売却で専任媒介契約を結んだ不動産会社が行うことになります。債務者が債権者との交渉を行うということは基本的にありません。債権者との交渉以外にも、税務署や市役所、管理組合などとも交渉することがあります。

 

任意売却をした後の債権者との交渉について

任意売却では、任意売却での売却代金よりも住宅ローンの債務の方が多く、残債が発生してしまうケースがあります。これを「オーバーローン」と呼びます。任意売却を行なった後の債権者は、住宅ローンの債権の回収を行う、債権回収会社(サービサー)になる場合があります。全てではありませんが、任意売却後の返済は債権回収会社(サービサー)に対して行う場合があります。任意売却を終えた後に、この債権回収会社(サービサー)に対し、返済に関して交渉します。場合によっては、残ったローンの残高や月々の返済の金額が減らせる可能性があります。

住宅を売却した後の債務について、債権者、つまり債権回収会社(サービサー)との交渉は誰が行うのかという疑問が浮かんでくるかと思います。ケース・バイ・ケースで、任意売却を終えた債務の返済についての交渉は、弁護士に依頼するか、又は債務者本人が債権者である債権回収会社(サービサー)と交渉を行うことになります。

 

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早い段階で任意売却の決断を!

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

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活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。