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2018年11月27日自己破産した後の任意売却は?破産管財人との関係について

自己破産した後の財産は破産管財人が処分する

自己破産をすると、破産者の財産は破産管財人が管理及び処分します。破産管財人が不動産等を処分し、得た資金は破産財団に組み込まれます。破産財団とは「破産管財人」が管理処分している破産者の財産の集まりのことです。破産財団について以下のように定められています。

破産者が破産手続開始の際に有する一切の財産(日本国内にあるかどうかを問わない。)は、破産財団とする。(破産法34条1項)

破産者は、財産を管理処分する権利を失い、破産財団となった財産は、裁判所により選任される「破産管財人」の権利として移行されます。

 

破産管財人とは

破産管財人とは、破産者が自己破産を申し立てた裁判所によって選任される弁護士が、裁判所の指導・監督の下で破産者の財産を換価し、売却して得たお金を各債権者へ公平に配当する手続きを行います。

 

自己破産しても破産管財人に没収されない財産がある

基本的に、破産者が所有している財産はすべて管財人による管理・処分の対象となり、破産者の財産は全て没収されます。しかし、その上で没収の対象外になるものがあります。没収されない財産を「自由財産」と言います。自由財産とは、破産法によって規定されています。

・差押禁止財産
強制執行の1つである差し押さえをすることができない財産。民事執行法に規定されている「差押禁止動産」や「差押禁止債権」のこと。日用品や家具、衣服といった生活必需品や国民年金、生活保護金などが該当します。

・99万円以下の現金
ここでの「現金」は、99万円以下の現金のみのことです。「銀行等の預金や貯金」は含まれません。

・自由財産が拡張された財産
本来的自由財産ではないが、裁判所の決定により自由財産として取り扱うことが認められた財産。本来的自由財産を残しただけでは、破産者の最低限度の生活を維持できない場合に適用されることが多い。預貯金、定期預金、自転車などが該当します。

 

任意売却と破産管財人との関係

任意売却での売主は登記簿上での所有者ではなく、破産管財人になります。ですので、任意売却をする際は、物件の所有者の意志が反映されません。売買契約に立ち会うことや登記識別情報(権利証)を用意することもありません。

登記識別情報(権利証)が無くても売買が成立します。但し、売買契約を行う際は、裁判所の売却許可決定が必要になります。(破産法78条)通常の任意売却では、売主は返済義務ある債務者ですが、自己破産後の売主は破産管理材人となります。

 

破産管財人が行う任意売却の流れ

1.所有者が破産手続きを行う
2.財産が裁判所所轄の破産財団となる
3.裁判所が破産管財人を選任する
4.破産財団となった対象不動産は破産管財人を通して任意売却を行う
5.破産管財人が担保権者(金融機関)に対して債権調査を行う

自己破産後の破産管財人が行う任意売却は、オーバーローンで住宅ローンが残っているので、抵当権者に抵当権の抹消をしてもらう必要があります。

 

通常の任意売却と破産管財人の任意売却に違い

通常の任意売却は、裁判所の売却許可決定を必要としないが、破産管財人が行う任意売却は裁判所の売却許可決定が必要になります。また、破産管財案件の場合、売却代金から破産財団に組み入れなければならない金額があり、その金額は売却代金の3~5%です。

通常の任意売却では破産財団に支払う費用は発生しませんが、自己破産後の任意売却では破産管財人の下で手続きが行われますので、破産財団の費用が必要になります。

 

破産管財人が任意売却する場合の「担保消滅請求」って?

抵当権を設定している住宅ローンの債権者が、抵当権の抹消に応じない場合の対処法を「担保消滅請求」といいます。

破産管財人が行う任意売却では、抵当権者の同意が認められない場合には、裁判所に裁判所に「担保消滅請求」が申立てをして、裁判所によって債権者の抵当権を抹消してもらうことができます。(破産法186条)当該担保権を有する者の利益を不当に害する場合を除いては、裁判所が抵当権抹消の許可が得られることになり、1ヶ月ほどして抵当権は抹消されて、売買契約が行われます。この場合、抵当権者に対しては、1ヶ月以内という短い期間ではありますが、対抗処置を行うことが許されています。

・担保権実行
1ヶ月以内であれば、破産管財人の担保消滅請求に対して、競売を申し立てることができます。(破産法187条)

・買い付けの申出
1ヶ月以内であれば、破産管財人が提示した金額より5%以上高い金額であれば、担保債権者が代わりに買主を探して任意売却を行うことができるといった内容になります。(破産法188条)

 

競売か任意売却かは破産管財人が決定する

競売での売却価格が、任意売却よりもかなり低い価格で売買されることや時間がかかることなどといった理由から、基本的には任意売却が選択されることが多いです。破産管財人には、任意売却を行う権限があります。

万が一、物件に価値がなく、売ろうと試みたが、売却しづらい物件の場合は、「財団放棄」として、破産管財人は裁判所の許可を得て財団を放棄することが可能です。その場合には、破産者の手元に放棄された財産が戻ってくることになり、復権されます。

 

破産管財人が放棄した後の任意売却(復権)

破産管財人が任意売却を取りやめ放棄すると破産者に不動産の売却の権限が戻ります。この事を復権と言います。(破産法第255条、第256条)破産者に戻ってきた不動産は破産者の意思で任意売却をすることが可能になります。

 

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早い段階で任意売却の決断を!

なかなか住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、住宅ローン等の借金が膨らむ前に、まずはご相談下さい。

競売になってからですと任意売却ができる時間も狭まり、任意売却ができるチャンスが失ってしまう場合もございます。できるだけ早い段階で任意売却の決断をされた方が、任意売却後の生活に関し、時間もお金もゆとりができますので、まずはご相談ください。

 

任意売却の流れ

活動を開始してから、任意売却が成立するまでにかかる時間は平均で1~3ヶ月程度です。
ただし、債務の状況やご家族の都合などにより、大きく異なりますので、あくまで参考程度とお考えください。